区分投資

中古ワンルーム投資の最大のメリットは好立地!デメリットは?

区分(ワンルーム)マンション投資って不利な戦いって思われてませんか?

でもワンルームマンション投資は、一棟ものじゃ絶対投資できないような超好立地に投資できるという大きなメリットがあります。

わたし(ふくふどう)がコラムを書いている楽待実践コラムニストでも、区分投資、ワンルーム投資で先行している方はいらっしゃいます。

有名投資家だと「芦沢 晃」さんとかいますね。

だから、区分、ワンルーム投資でも知識を身に着ければ、成功できるはずです。

 

この記事では、中古ワンルームマンション投資のメリット(とデメリット)を見ていきましょう。

なお、この記事で言うワンルームとは、厳密にワンルームタイプの間取りだけでなく、1K、1DK、1LDKの単身向けタイプの区分マンション投資全体をさします。

実際あまり変わらないしね。

中古ワンルーム投資とは

中古ワンルームマンション投資は、単身者向けの中古区分マンションを購入し、賃貸することで家賃収入(インカムゲイン)を得る投資スタイルです。

専有面積は、15㎡~30㎡の物件が多く、間取りも1R、1K、1DK、1LDKとあります。

中古ワンルーム投資のメリットは好立地

ワンルーム投資には否定的な意見も多いですよね。でも、そもそも一棟物と区分じゃ投資のスタイルが別なんですよね。

不動産投資の最優先事項は立地です。立地は価格や利回りよりも優先します。

その好立地が狙え、価格が安く、流動性が高い区分ワンルームマンションは投資機会として狙っていくべきと考えます。

1棟ものより好立地の理由

個人投資家が買える一棟マンションやアパートは、ほぼ間違いなく郊外型です。もちろん、何十億という資金があれば都心の好立地でも一棟ものを買えますが普通は無理ですよね。

それに対して、ワンルームマンションは都心・駅近の好立地が目指せます。

 

なんでそうかと言えば、都心・駅前(駅近)などの好立地は、豪華(高価格)なマンション(区分で売られる)や商業用地などに利用されるからですね。

そんな好立地に、個人投資家が買うような木造アパートは建たないわけです。

駅の近くには、大規模マンションが建ち、少し離れて一棟物アパート、一番遠くに戸建が建つという、街づくりの法則

この図のようなイメージですね。

戸建投資は人気ですが、土地の価値という意味では、一番低いエリアを買っている(ことが多い)ということになります。

 

超駅近(徒歩3分以内)物件や人気エリアの物件も数多く供給されているので、好立地が買えるわけですね。

アパート1棟やマンション1棟よりも購入する物件の立地の選択肢は格段に上がります。

そもそも好立地とは

交通の便が良いエリア:駅近物件

例えば最寄駅から徒歩10分以内のエリアでは入居率が高くなる傾向にあります。

しかし徒歩15分以上になると、途端に入居率は下がります。

交通の便が良いか悪いかは大きくワンルームマンション経営に影響します。

また同じ駅近物件であっても人気沿線かどうか、快速・急行などの停車駅かによっても乗降客数に影響し、入居率にも影響します。

特に学生や会社勤めの独身者には人気があります。

中古ワンルームマンションはアパートと比較して、その様な最寄り駅の駅近物件が多数供給されており、条件の良い物件を狙うことができます。

生活・通院が便利なエリア

スーパーやコンビニ、飲食店などの商業施設や大型病院などが近くにあると、生活・通院の利便性が上がり、若者や高齢者にとっても住みやすい地域となります。

特に近年、高齢者の単身世帯が上昇傾向にあり、商業施設や大型病院の近くに立地する中古ワンルームマンションの入居率は上がる傾向にあります。

ブランド力のある人気エリア

洒落た店舗が並ぶブティック街などのブランド力のある人気エリアにある中古ワンルームマンションも狙い目となります。

東京だと都心三区は最強ですよね。

価格は少し高くなりますが、その分家賃設定も高くすることができます。

物件によっては人気エリアであるが故に、購入価格よりも将来の売却価格が上がる可能性もあります。

 

価格が安い

中古ワンルームマンション投資は、不動産投資の中では価格は安い分類に入ります。

中古ワンルームマンションであれば、駅から徒歩圏内(徒歩15分以内)の物件が、大都市でも数百万円から購入できますので、全額自己資金での購入も可能となり、それだけリスクも減少します。

好立地物件を低価格で買えば、リスクは低いですよね。

 

また、「中古」ってことがポイントで、築浅中古ワンルームマンションでも新築ワンルームマンション価格の20%~30%安く購入することができます。

新築ワンルームマンションには、分譲会社や販売会社の様々な経費が上乗せされて販売されるからです。

販売すると同時に中古ワンルームマンションとなり、経費は評価されずに価格が決められることになります。

そのため、割安な、投資として勝てる可能性がある価格で買うことができる可能性があります

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の代表的な失敗パターンです。

流動性が高い

都心の区分マンションは、投資目的だけでなく、相続税対策にも利用されるため、非常に高い流動性があります。

特に利便性の高い3大都市圏(首都圏・近畿圏・中部圏)では、中古ワンルームマンション市場が活発で売買実績も伸びています。

立地が良いので常に買い手がいるため、タイミングにより安く購入できた場合、築年数が経過しても売却時には収益(キャピタルゲイン)を得ることもできます

WEBサイトなど、中古ワンルームマンションの売買環境は年々改善されています。

どこの市町村に住んでいようとも通信環境が整っていれば、PCやスマホを通して手軽に物件検索をすることができます。

インターネット環境が貢献

物件によっては、建物外観や周辺環境をはじめとして、室内の様子や設備までPCやスマホを通して閲覧することができます。

その様な環境が整うことで、良い物件・悪い物件の識別もし易くなってきています。

PCやスマホを通して買付証明書を送信することができるWEBサイトもありますので、今後益々中古ワンルームマンションの流動性は高まります。

人口減少は進むが、特に都心では単身世帯は増加

日本の人口は減少に転じて久しくなりますが、国立社会保障・人口問題研究所によりますと、一般世帯総数は2023年以降に減少に転じる推計です。

しかし単身世帯は、2023年以降も増加し続け、2032年以降にようやく減少に転じる推計です。

単身世帯が一般世帯に占める割合も2015年の34.5%から2040年の39.3%へ4.8%上昇する推計です。(※1)

それだけワンルームマンションに対する需要がいまだに伸びており、流動性は益々高まっているといえます。

さらに、都心好立地は単身者に人気があるので、人口も減りにくいし、単身者向けのワンルームマンションは非常に強い需要が続くことになります。

一部の銀行は積極的に融資する

東京圏の一部の金融機関はワンルームなどの区分マンション投資が大好きです。

鑑定会社の評価金額を重視するような金融機関は、区分マンションにお金を貸してくれやすいです。

不動産販売会社と一部の銀行により、中古ワンルームマンションに対して融資する提携ローンも徐々に増えています。

金利も多少優遇される場合もありますので、金銭的な投資環境も整いつつあります。

 

地域、エリア分散がしやすい

中古ワンルームマンションの場合、1戸ごとに地域・エリアを分散して投資することができます。

分散することで、災害や特定エリアの経済の落ち込みリスクを回避することが出来ます

また、商業地域内にある繁華街近くのワンルームマンションは、流行りの民泊で活用するなど、多様な収益源を得ることが出来ます。

落ち着いた人気エリアに立地するワンルームマンションは女性専用に賃貸するなどです。

地域・エリアごとの分散に加え、利用目的別にも分散して投資することができます。

設備が充実している物件を狙える

中古ワンルームマンションの中でも築浅物件に関しては、入居者ニーズの高い設備が充実している物件を狙うことができます。

アパートの総住戸数よりも中古ワンルームマンションの総住戸数の方が通常多くなり、そのスケールメリットにより設備がより充実します。

例えば、エントランスのオートロックや宅配ボックス、ホームセキュリティなどです。

全国賃貸住宅新聞社は毎年、「入居者に人気の設備ランキング」を発表しています。

全国の不動産管理会社数百社を対象にして「この設備があれば家賃が高くても入居が決まるもの」を独自で調査・集計しランキングしています。(※1)

 

順位 2017年 2018年 2019年
1位 インターネット無料 インターネット無料 インターネット無料
2位 エントランスのオートロック 宅配ボックス エントランスのオートロック
3位 宅配ボックス エントランスのオートロック 宅配ボックス
4位 ホームセキュリティ 備え付け家具・家電 浴室換気乾燥機
5位 浴室換気乾燥機 浴室換気乾燥機 ホームセキュリティ

Δ入居者に人気の設備ランキング【単身者向け】(全国賃貸住宅新聞社調べ) ※1

ここ3年は、インターネット無料・エントランスのオートロック、宅配ボックスが上位を独占しています。

生命保険の代用

団体信用生命保険(団信)は、不動産投資ローンを契約する際に加入します。

不動産投資ローンを返済期間中に契約者(所有者)が死亡または高度障碍者に認定された場合、契約者に代わり保険会社が不動産投資ローンの残高全額を返済する保険です。

遺族もしくは高度障碍者に認定された契約者にとっては、事実上無借金状態になります。

家賃収入からローン返済額を差し引かれることが無くなり、キャッシュフローは格段に良くなります。

しかし、金利は通常よりも高くなります。

相続税対策に有効

資産家にとって、相続税対策は悩みの種です。

特に現金は税率が高いので、都心のワンルームに変えておきたいという需要があります。

そういう人に、売ることで、高い価格で売却しやすくなります。

中古ワンルーム投資のデメリット

ここからは中古ワンルーム投資のデメリットを見ていきます。

小規模オーナーとみられるため積極的に客付けしてもらえない

ワンルームマンションを買ったばかりの頃は、当然、一戸しか物件が無い状況です。

お客さんを探す(賃貸付けする)業者は大規模物件のオーナーが所有する部屋を優先して客付けすると言われます。

不動産仲介会社は、空室への入居者付け以外にも不動産管理業務も請けて運営している場合が多くなります。

その際、一般的な管理業務報酬は家賃収入の約5%となります。

当然管理戸数の多い方が管理業務報酬も多くなります。

中古ワンルームマンションの1戸だけのオーナーよりも複数戸所有しているアパート・マンション1棟のオーナーの方が多額の管理業務報酬を得られます。

したがってそちらの客付けを優先することになります。

小規模オーナーは後回しにされるってことですね。

ただ、良いエリアの部屋は常に不足しているのであまり関係ないです。

結局は好立地が鍵なのです。

また、競争力のある内装造り、家賃設定、ADなどを駆使すれば、十分戦えます。

だから、あまり心配しなくていいかも知れません。

 

管理費、修繕積立金が強制徴収

中古ワンルームマンション投資には維持費として、管理費、修繕積立金、税金(固定資産税・都市計画税)、駐車料などがあります。

その中で強制徴収されるのが、管理費と修繕積立金になります。

この管理費や修繕費の負担は結構重くて、利回りを大きく押し下げるケースもあります。

月8万円の家賃を見込める物件でも、管理費1万円、修繕費1万円の合計2万円とられたら、実際の利回りは25%押し下げられることになります。

利回り10%で買ったと思ったら、7.5%になってしまうってことですね・・・

 

管理費「管理費」は、共用部分(エントランス・廊下・階段・EVなど)の設備使用、点検、清掃、管理会社への報酬などの費用です。大型マンションになりますと、エントランスにコンシェルジュを置く場合もありますが、人件費がかかり管理費はその分高くなります。管理費の内訳を下記にします。
①管理会社への業務委託費:管理員、コンシェルジュの人件費など
②共用設備の維持管理費、光熱費、保守点検費:
EV、エントランス(オートロック)、防犯カメラなどのセキュリティシステム
③共用部分の火災保険
④清掃費、ごみ処理費、消毒費
⑤管理組合の運営費
⑥日常の軽微な修繕費
修繕積立金「修繕積立金」は、屋根の防水工事、外壁の修繕補修工事、給排水設備取替工事などの「大規模修繕工事」に必要な費用です。マンションを長期間、良好な状態を保つために必要です。
「大規模修繕工事」は、建物全体や建物の複数個所において行う大規模な計画修繕工事です。分譲会社が計画・作成した「長期修繕計画」に基づいて実施されます。修繕工事時期は通常12~15年周期で行われます。管理会社を通して管理組合が工事会社に修繕工事を発注します。その費用をマンション所有者が管理組合に対して、「修繕積立金」として毎月積立をします。修繕積立金の徴収方法は、数年ごとに増額していく「段階増額型方式」を採用しているマンションが多くなります。

 

必要経費控除後のキャッシュフローが想定外に小さくなる

必要経費として、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの出費があります。

これらの出費を甘く(少なく)考えると、後で収支が全然違ったものになり、後悔することとなります。

またサイズが小さい分、キャッシュフロー(手残り額)も小さくなり、まとまった収益を確保するには、戸数の拡大が必要です。

金融機関からの査定が厳しく評価されることもあります

家賃収入に対するキャッシュフロー、必要経費、ローン返済額の割合(目安)を下図にします。

必要経費は概ね固定的な出費となります。

キャッシュフローは、空室率とローン返済額が減少すれば大きくなりますが、空室率とローン返済額が増大すれば小さくなり、赤字になることもあります。

ワンルーム投資で必要な経費を引くとキャッシュフローが残る。図の例では、家賃収入の15%がキャッシュフローになっている。

上図より空室率が0(満室状態)であっても、ローン返済額割合が75%を超えると、キャッシュフローはマイナスになることがわかります。

サイズが小さく拡大に時間がかかる

中古ワンルームマンション投資は、購入価格が安くなることがメリットですが、その分収益も小さくなります。

物件を一軒買うのには、それなりに時間がかかります。

内見から、買付、契約、融資(現金買いならいらない)、引き渡し、登記など多くの工程を経て、物件を買うことが出来るのです。

どんなに早くても1か月、普通は2か月以上かけて一軒の物件を買うわけです。

それだけ手間をかけて、やっと月7万円家賃が入ったーってなるわけですから、時間がかかり過ぎるわけです。

また、都心の好立地の区分は利回りも低いため、より一層拡大には時間がかかると言えます。

事例を挙げて説明します。

【事例2】
下記条件の中古ワンルームマンション投資をした場合のキャッシュフローを見てみます。

・購入物件:鉄筋コンクリート造、間取り:1K20㎡、立地:東京都内
・購入価格:1,200万円、築年数:20年、購入時諸経費:80万円、総投資額:1,280万円
・家賃収入:8万円/月、96万円/年、必要経費:24万円、
・融資期間:25年、融資金利:3%

 

 

頭金 頭金無

オーバーローン

購入時諸経費

フルローン

購入時諸経費+

購入価格の10%

購入時諸経費+

購入価格の20%

0円 80万円 200万円 320万円
融資金額 1,280万円 1,200万円 1,080万円 960万円
家賃収入(満室) 96万円
必要経費 24万円
借入返済額 73万円 68万円 61万円 55万円
キャッシュフロー

(手残り額)

▲1万円 +4万円 +11万円 +17万円
表面利回り 8.0%
実質利回り 5.6%
ROI

(投資収益率)

▲0.1% +0.3% +0.9% 1.3%

Δ中古ワンルームマンション購入のキャッシュフローの一例

現在の東京都内にて、表面利回り8%出る中古ワンルームマンションは比較的良い方であると思われます。

しかし、購入時諸経費+購入価格の20%の頭金を投資しても年間キャッシュフローは17万円程度です。

この条件で30万円/月、360万円/年のキャッシュフローを得るためには、中古ワンルームマンションを22戸以上所有しなければなりません。

*1 表面利回り= 家賃収入 ÷ 購入価格 × 100(%)
*2 実質利回り=(家賃収入―必要経費)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)
*3 ROI=(家賃収入―必要経費―借入返済額)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)

担保価値が低い(と評価する銀行が多い)

特に都市銀行や信託銀行などの査定が厳しい金融機関になりますと、物件評価が思ったよりも小さくなることがあります。

区分は土地の保有比率が低いので、土地値の積算を重視する金融機関だとどうしても評価が出ないのです。

ただ、都心の区分マンションでしたら、流動性も高く鑑定価格もでるため、好立地マンションなら担保としても評価されます。

 

物件の事業収支審査の場合、現行金利+2%の金利によりシミュレーションされます。

その計算結果がプラスになるように融資金額が決められ、不足分は自己資金で補足する必要があります。

事業収支審査結果によっては、融資金額が購入価格の50%以下になる場合もあります。

また中古ワンルームマンションは空室リスクが高くなりますので、新築ワンルームマンションよりも金利が高く設定される傾向にあります。

税金もかかるよ

固定資産税・都市計画税といった税金が毎年課税されます。また専用部分の維持管理費が必要になります。

固定資産税・都市計画税

毎年かかる必要経費として、土地・建物に対して課税される固定資産税・都市計画税があります。

固定資産税 = 土地・建物の課税標準評価額 × 1.4%
都市計画税 = 土地・建物の課税標準評価額 × 0.3%

固定資産税・都市計画税の課税標準評価額は3年ごとに見直しされ、建物の評価額は少しずつ減少します。

したがって固定資産税・都市計画税も少しずつ下がります。

日常修繕費

修繕積立金はマンション共用部分の修繕補修費として使われますが、専用部分である住戸内は対象になりません。

住戸内の洗面・浴室・キッチン・トイレなどの水回りや給湯器・エアコンなどの設備が劣化・損傷した場合は、所有者が修繕・補修をしなければなりません。

また入居者が入れ替わるとクリーニング費用や天井・壁・床のクロス材の張替えなど、必要に応じて修繕補修する費用を要します。

リスクは?

中古ワンルームマンション投資のデメリットには、築年数が経過しているが故の空室や修繕積立金の増額などがあります。

また滞納や自然災害による劣化・損傷などがあります。何れも事前に対策を施せば、入金見込額減少や経費増大、損害額などは最小限度に抑えることができます。

空室

立地や家賃設定を間違えると、途端に入居に影響を及ぼします。

また建物外観や共用部分の維持管理も影響します。

さらに室内の見栄えや給排水設備などの水回りの手入れの充実具合も入居に影響します。

入居者は多くの選択肢の中から物件を選択することができますので、所有者ができる努力は全て行ない入居率を上げる努力が必要です。

それらを管理会社任せにし、維持管理を怠ると空室率が上がります。

滞納

ワンルームに限りませんが、滞納は空室よりも厄介な問題です。部屋を使用されて家賃を払わないのですから、所有者にとってはストレスが溜まること、この上ないです。

もし滞納が生じたら、1か月目から素早い対応が必至となります。

3か月以上の滞納になれば、弁護士・司法書士に依頼をかけ、強制退去にもっていかないと収拾できない事態となります。

大規模修繕工事に伴う修繕積立金の増額

「長期修繕計画」通りに修繕積立金が徴収されると問題ないのですが、滞納者が多数出たりすると、資金不足に陥ることもあります。

その場合、マンション所有者から一時金を別途徴収するか、管理組合が金融機関から融資を受けて資金調達することになります。

いずれにしてもマンション所有者の負担は増大します。

自然災害による劣化・損傷

日本国内に物件がある限り、地震・台風・豪雨・高潮・洪水などの自然災害から逃れることはできません。

特に地震や風害は立地に関係なく生じます。屋根・外壁・廊下・階段などの建物被害は、毎月積立てる修繕積立金や火災保険などで賄えますが、室内の被害は自身が入る火災保険などで賄わないといけません。補償内容を確認した上で、火災保険・地震保険に入ることは必須項目です。

※2 「No.4155 相続税の税率」(平成31年4月1日) 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

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