新築投資

新築建売アパートは買いやすいけど、儲からないのがデメリット!

不動産投資をスタートしたいって考えがサラリーマンが最初に検討するのは、新築の建売アパートって人が多いのではないでしょうか?

なぜかと言えば、投資開始時期(まだ借金があまりない時期)しか利用できないオリックス銀行で買いやすいのが、新築建売アパートだからです。

オリックス銀行なら、一都三県」(16号線の内側)築浅物件なら、年収700万円以上あればフルローンで買えます。

スムーズな規模拡大ならオリックスで新築建売はアリ

規模を最速で拡大したいって人には、初手でオリックス銀行から借りるのは必須です。

フルローン出してくれるので、手元の現金を維持したまま、7000万円以上の新築アパートを手に入れられるので、一気にキャッシュフローが拡大します。

ここで現金を維持できるってのが大きくて、その後の規模拡大がスムーズになります。

しかも、新築だから耐用年数切れの物件を買うわけではないので、耐用年数を重視する銀行の評価も悪くなりません。

少なくとも、新築ワンルームマンションを買うより遥かに良いでしょう。

横浜市のそこそこの場所で利回りも7%~8%くらいで、普通に買えます。

このくらいの利回りなら、少なくとも買って10年くらいはあまり困ることは無いでしょう。

こう聞くと全然悪くないですよね。

実際にかなり優良な収益不動産会社が、そこそこ属性のサラリーマンの規模拡大を手伝うときの手順として、最初にオリックスで新築を買うっていうのは定石になっています。

新築建売アパートのデメリット

でもこの使いやすさ、規模拡大のしやすさが、実は罠って部分もあります。

その罠について説明していきます。

同じようなアパートが多すぎる

買いやすくてみんな欲しがるってことは、同じような物件をアパートメーカーが大量に供給します。

横浜市とかかなり顕著だと思うのですが、サラリーマン投資家に買わせるための建売アパートが多すぎです。

16㎡から21㎡くらいの特徴のない単身者向けのワンルームや1Kアパートが乱造され過ぎなんです。

実際に見にいくとかなり引くレベルで多いです。

とくに、ヤバいなーって思うのが駅から15分以上離れているうえに、急な上り坂の上にあるようなアパートです。

これって新築のうちは埋まるだろうけど、古くなったら絶対苦戦するでしょって立地にも平気で建てます。

なんでアパートメーカーはこんな土地に建てるかって言ったら、どんな土地に建ててもサラリーマン投資家がオリックス銀行を使って買ってくれるからなんですよね。

「横浜なら良いでしょ」みたいに買ってくれることが期待してるんでしょうね。

サラリーマン投資家、なめられてますよ笑

 

こういうアパートメーカーは、広めの土地があったら、わざわざ2つに分割してアパートを建てます。

大きいアパートを建てれば、外壁の比率が下がるのでトータルの利回りが上がるわけですが、わざわざ建築費がかさむ2棟分割を選ぶのです。

理由はサラリーマン投資家が買いやすいようにってことです。

売ったら終わりのメーカーは良いでしょうけど、買った不動産投資家はこのアパートをずっと運営していかなければならないんです。

隣に、全く同じ間取りの物件があったら、嫌じゃないですか?

すぐに価格競争、AD競争になってしまいます。

 

アパートメーカーの利益が乗っている

アパートメーカーが建築しているので利益を乗せるのは当然なのですが、その利幅が大きいんですよね。

7000万円くらいのアパートなら、1500万円くらい利益を乗せている(投資家はそのぶん割高に買っている)ことが多いです。

7%のアパートなら、メーカーの利益が無ければ、8.4%位になるイメージですね。

この辺は、指値してアパートメーカーの利益を削っていって、利回りを上げるしかありませんね。

よっぽど、不動産市況が弱い時しかアパートメーカーは指値を受け入れてくれませんが。

アパートメーカーから指値(値下げ)成功させる方法

アパートメーカーは銀行から短期資金でお金を借りてアパートを建てているため、毎期の決算を良い成績で締めなければなりません。決算期末に売れないと、在庫として財務諸表に載せなくてはならなくなるので銀行の評価が下がるんですよね。そのため、決算期末だと値引きが効きやすくなります。(

レントロール(家賃表)が怪しい場合がある

新築建売で売れ残っている物件って業者が運営しているので、普通は満室になっています。

ただ、この満室にする方法が悪質な可能性が高くて、フリーレント(無料の入居期間)を付けたり、AD(賃貸募集時に不動産会社に支払う報酬。

多く払えば無理やり入居者を見つけてくれる)を相場より高くつけたりして、無理やり入居者を集めている可能性があります。

フリーレント3か月なら、家賃相場が割高でも入居者を集められますからね(さらに悪質なら、家具家電プレゼント、キャッシュバックなども付けているかもしれない)。

そして、その割高な家賃を元に利回りを算出しているので、購入してしまうとその後に悲劇が待っています。

入居者が入れ替わったときに、相場並みの賃料で貸すしかないので一気に利回りが下がります

だから作られた利回りであるってことを警戒しながら、レントロールを眺めるべきです。

レントロールが本物かどうか、近隣の不動産会社にヒアリングしたほうが良いですね。

わたしもヒアリングしたおかげで、地雷物件を買わずに済んだこと結構ありますよ。

やっぱり頭で考えているだけではわからないリスクが、ヒアリングしたことで浮かび上がるんですよね。

「お客さんを物件に案内すると、向かう先の坂でたいてい嫌われて決めらんないんですよね」みたいな物件の弱点を教えてくれます。

そんなこともあり、建売新築アパートのレントロールは良くチェックしてください。

マシな新築建売の選び方

新築建売はサラリーマンなら買いやすいけど、リスクがあるってことが分かったと思います。

ここからは、どんな新築建売ならまだましか、結構良い投資になるかって観点を説明します。

自社で管理するメーカーの物件を買う

アパートを売った後も、自社で管理を請け負う会社は悪質度は低いです。

なぜなら、売った後も管理会社として投資家に付き合うため、きちんと入居できる物件を作っている可能性が高いからです。

そうは言っても、営業政策上の都合で厳しい立地にアパート建てることもあるので警戒は必要なんですが。

逆に管理しない会社はヤバいケースが多いですね。売り逃げ出来てしまうので。

 

一番ヤバいのは、通常自社管理しているメーカーが、その物件だけ他社管理にしているケースですね。

わたしが検討した横浜の崖の上(坂の上ではない)のアパートは、このパターンでした。

入居付けで苦戦しているから他社管理にしているって面もあるでしょうが、そもそも売った後にまで管理会社として付き合いたくないって物件だったんでしょうね。

利回り8%超で駅10分徒歩以内の物件

東京近くの都市圏(横浜や浦和、船橋)の場合なら、利回り8%超で駅10分徒歩以内の物件を買えば、大やけどしないと思います。

なぜかと言えば、30年ローンで考えたとき、初期に最終手残り3%以上になり、ローン返済が終わる30年目とかでも家賃が毎年1%減になる想定で計算しても単年で利益が出せる水準だからです。

もちろん、満室付近でずっと運営できるって前提ですが、東京近くの大都市圏で駅徒歩10分以内なら、努力すれば満室経営は可能でしょう。

そんな物件も、売っているので、しつこく探してみてください。

なお、横浜市の建売アパートの相場観的には、

駅近(好立地)物件 利回り7%
駅15分超(ちょっと難あり立地) 利回り8%

くらいが大体のイメージです。

上の駅近の物件を指値して8%台にするのが現実的かもしれません。

まとめ

わたしがコラムを書いている楽待でも、新築建売アパートには否定的な人が多いです。

土地値を重視する人が多いからって面もありますが、業者の利益が乗っているから利回りが出ないって面も懸念されていますね。

買いやすく、手元の現金を維持できる新築建売アパートは活用できるならしたいところですが、業者に踊らされずに自分で主体的に購入判断をしたいですね。

-新築投資

Copyright© ふくふどう , 2020 All Rights Reserved.