節税しちゃダメ？、決算書を良くすべき？【不動産投資の規模拡大】

不動産投資は利益をある程度コントロールできます。

例えばリフォームした際に、下に2パターンの経理方法が可能です。

厳密な会計の議論では、性能向上が伴うものは資本的支出って決まっているのですが、基本的にどちらで経理しても継続性があれば問題ないでしょう。

そうなると、利益を少なくしたいって思う人が多いかも知れません。

そうすれば、税金が減るので。

でも、この辺りは不動産投資の規模拡大戦略と関係していて、いろいろ考えた方が良いことが多いので、詳しく書いてみます。

利益を少なくし税金を少なくするべき、という考え方

利益を少なくする方が良いって考え方は、以下のようなイメージです。

• 同じ不動産を持っていれば、それから得られる本質的な利益は一緒
• だとしたら、（会計上の）利益を小さくした方が、税金が少なくなるので、現金が貯まりやすい。
• 現金が貯まれば、さらに不動産を買いやすくなる

という考えです。

これはこれで、普通に正しい考え方だと思います。

利益を出して、税金をちゃんと支払った方が有利、という考え方

一方でちゃんと税金を支払った方が良いという考え方は以下のようなものです。

• 不動産投資は銀行からの融資が命
• 銀行は赤字の会社には基本的に融資しにくいし、利益が出ていれば高く評価する
• さらに利益が小さいと債務償還年数（負債÷利益、何年分の利益で現在抱えている借金を返済できるかってイメージの指標）が長くなりすぎて、手詰まりに陥る。
• 結局、税金を払った以上に規模拡大が進むので、税金を払うのがお得になる

みたいなイメージになると思います。

メガ大家系の人はこっちの考え方でいる人が多いですよね。

答え：こんな感じで使い分けよう

で、結局どっちが正しいの？って話なんですが、その人が置かれている状況次第って話だと思っています。

ざっくり言うなら、

利益を出さず税金を抑えた方が良い人

個人属性で融資を引いている人は、（まだ決算書が重視されていないので）利益を出さずに、現金を残しておいた方が良い。

そもそも融資を引けない状況（属性、家族の反対など）で、現金買いを中心を検討している人

しばらく物件を買うつもりがない人（すぐに利益を出しても意味がない。拡大したいタイミングが来てから利益を出すべき）

利益を出して税金を払ったほうが良い人

法人としての力で融資を引いている人は、決算書を良くしたほうが良い。

って使い分けが基本になると思います。

それぞれの拡大戦略

それでは、利益を出す派と出さない派のそれぞれの不動産投資の規模拡大戦略を見ていきましょう。

利益を出す派

こちらは分かりやすいですね。

なんのために利益を出すかといったら、銀行融資を引くためです。それも好条件で。

そして、今後も期間利益（毎年の利益）が悪化し過ぎないように、耐用年数がまだ十分に残っているものを選ぶべきでしょう。

RC25年未満

木造新築

みたいなやつですね。

耐用年数内で返済できるように融資を組んでいけば、今後も上位地銀などの評価を維持しつつ、規模拡大が目指せます。

千葉銀行などと取引できれば最高ですね。

東京在住だと千葉銀は厳しめですが

さらに、金利も下がっていくはずです。

利益を出さない派

利益出さない派の強みは、税金負担が低いのでキャッシュ（現金）が貯まりやすいことです。

だから、今後もそれを活かすように組み立てていくのが良いでしょう。

最初に減価償却費ががっつり取れる、木造築古などでなるべく高利回りの物件が相性が良いでしょう。

金利は高めの金融機関、三井住友トラストL＆Fや静岡銀行などが選択肢になると思います。

どちらも、土地値重視の審査をするので土地が広い物件だと相性が良さそうですね。

利益を計上する方法（と抑える方法）

ここまでで、どんな人が利益を出すべきか？または抑えるべきかって話を書きました。

ここからは、具体的にどうしたら利益を出せるか、または抑えられるか？って話を書きたいと思います。

ここで、利益を抑える（出すの反対）って意味は、あくまで会計的にって意味で、損をするって意味ではないですよ。

損をして税金を抑えても何の意味も無いので、あくまで会計上の処理方法で利益をどうするか？って意味でとらえてください。

なお、利益を抑える方法は節税の話と被るので、会計的に利益を計上する方法を中心に書きます。

減価償却

不動産投資をやっている人は、耐用年数で減価償却期間を設定するって考えている人が多いと思います。
ただ、実際は残存耐用年数より減価償却期間を長く設定することも可能です。
残存耐用年数よりもっと長く使えるものなら、使える期間で償却するのが本来の減価償却なわけです。
木造の耐用年数越えだと償却期間が4年になってしまいますが、もっと長く使えると思っているから、その物件を買うわけですよね。
だから、ルール的にはもっと長く償却期間を取ることが可能です。

リフォーム代を資本計上

冒頭に書いた例ですが、リフォーム代は資本計上するか、費用計上するかで利益が大きく変わります。
費用計上すれば、支出した期で一回で費用にします。
資本計上すれば、資産として扱うので、それを複数期に分けて、ちょっとづつ減価償却で費用化していくイメージですね。
だから、足元の期の利益額は大きくなります。

土地建物比率の調整

物件を買ったときに、支払金額を土地と建物に分けて簿価を計上します。1億円払ったら、土地5000万円+建物5000万円にするか、土地9000万円+建物1000万円にするかで、結果が大きく変わります。
なぜなら建物は減価償却することで費用化していくことが出来ますが、土地は費用化できません。
だから、建物の簿価比率を高くした方が、物件を保有している間の利益を少なくできます。
逆に利益を大きくした買ったら、建物の比率を小さくすればよいわけです。