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千葉銀行の不動産融資について聞いてきた。東京在住サラリーマンの場合

サラリーマン投資家にとって、千葉銀行はお付き合いしたい先ですよね。

信用金庫、信用組合が軒並み頭金2~3割求められるなかで、千葉銀行は頭金なしのフルローンでもやってくれますからね。

しかも、融資範囲も広くて、千葉だけでなく、東京都内はもちろん埼玉県、茨木県、大阪府などでも融資をひくことが可能です。

金利も当初から1.5%といきなり安い金利で借りれて、さすがは大手地銀って感じです。

なのでどうしてもお付き合いしたい千葉銀行ですが、この度、千葉銀行の法人口座を作ったので、ついでに色々と聞いてきました。

千葉銀行の通帳

まず、どの支店を狙うべきか

これを読んでいる(東京在住の)サラリーマンは、「どんな属性なら千葉銀行はお金を貸してくれるの?」ってことだと思います。

しかし、千葉銀行の場合は、まずどの支店に口座を作るかが大事です。

おすすめは圧倒的に千葉県内の支店です。

属性要件が都内支店よりだいぶ緩くなっています。

 

反対に、品川支店などの都心支店は鬼門です。

千葉銀行が富裕層、大企業向けに作っている戦略的に作っている支店なので、属性要件がめちゃくちゃ厳しくなります。

千葉銀行から不動産融資を受けれる属性

千葉銀行から不動産融資を受けれる属性をまとめます。

前述のように、千葉銀行の場合は支店によって大分基準が違います。

千葉銀行の融資対象属性千葉県内の支店:年収700万円~1,000万円(初めての取引の場合1,000万円)金融資産1,500万円~3,000万円

都心支店:年収1,500万円~3,000万円、金融資産5,000万円

これが、ざっくりした基準になるようです。

 

大分、千葉県内の支店の方が基準が緩いことが分かると思います。

となると、何としても千葉県内の支店で口座を開き、取引を開始したくなると思います。

 

そして都内でも、東部(城東)エリアは、千葉県と近い属性水準になっています。

千葉県支店 ≒ 東京の東部エリア支店 < 都心支店(ハードル高し)

こんなイメージです。

しかし、千葉銀は基本的には自宅(または本店所在地)の近くの支店と取引をする、のが原則になっています。

都心、城西、城南エリア居住者は鬼門

この自宅近くの支店と取り引きするって原則から、東京の都心、城西、城南エリアに住んでいる人には鬼門になります。

なんでかと言うと、千葉銀行の都内の支店は以下のようになっています。

東京都(カッコ内は支店数)

 

支店数 支店エリア
千代田区 1 都心
中央区 1 都心
港区 2 都心
渋谷区 1 都心
新宿区 1 都心
墨田区 1 東部(城東)
江東区 2 東部(城東)
豊島区 2 東部(城東)
足立区 1 東部(城東)
葛飾区 2 東部(城東)
江戸川区 2 東部(城東)

 

千葉銀が東京に出店しているケースは、東部エリアか都心エリアしかないことが分かると思います。

と言うことは、東京の都心、城西、城南エリアに住んでいる人は、必然的に都心支店との取引になってしまって、金持ちしか相手にする気が無い千葉銀行都心支店と戦う(取引する)必要があるということです。

これは大変でしょう。

わたしも城南エリア居住なんです・・・

 

そこでどうしたかと言うと・・・

城東に戸建を持っているので、この戸建の近くの支店に駆け込むことにしました。

電話してみると

千葉銀行城東支店 行員さん「なぜ、自宅の近くではなく、こちらの支店で口座を開きたいんですか?」

わたし「近くに戸建を持っていて、今後もこのエリアで物件を増やしたいので、こちらの支店さんと取引したいんです」

みたいな感じで行ってみました。

 

実は一度、千葉銀行品川支店に一度口座開設を断られているんですよね。

だから、結構不安でした。

しかし、楽待コラムにも書いたんですが、一週間ほどで口座開設OKのお返事がもらえました。

千葉県内支店並みの属性基準で融資してくれる城東エリアの口座ゲットです。

 

東京在住者に対する千葉銀行の融資状況を聞いてきた

口座開設時に物件を持ち込むことを電話で相談していたら、口座開設後に2階に通され、営業の方にお話を聞いてもらえました。

アパートローンについて

千葉銀行のアパートローンは、最高金額1億円、融資期間は35年になります。

1億円を超える金額を借りたい場合はアパートローンは使えずにプロパーローンを借りるしかないようです。

アパートローンを使える属性

ふくふどう「ぶっちゃけ、どれくらいの属性だと御行のアパートローンを使えますか?」

城東支店行員さん「最近、融資を閉め気味で、城東エリアの支店の場合、年収1,500万円くらいないと俎上に乗らない。」

ふくふどう「汗。結構厳しいですね・・・」

城東支店行員さん「この辺は謝るしかない。自分たちも本部が急激に厳しくなりびっくりしている。その本部を崩せるだけの材料が、1,500万円という高属性ということになる」

ふくふどう「なるほど・・・都心の支店だともっと厳しいということですか」

城東支店行員さん「その通り。この支店(城東エリア)などは、まだ融資したくて何とかがっついているイメージだ。だが、都心の支店は富裕層、大手法人向けの店なので、普通の個人に対して門戸を開こうっていう発想にならない」

城東支店行員さん「ただ、あなたくらいの属性なら、うちのスタンスが緩めば融資対象になってくる。少し時間をおいて、懲りずにまた来て欲しい」

最後のは社交辞令乙ってことかも知れませんが、なんとなく希望もある様な感じでした。

 

※キャッシュカードは磁気ストライプにしました。

総負債による制限

ふくふどう「アパートローンは負債1億円までとのことだが、すでに借金が1億円ある場合は対象外か?それとも、御行での借入金額で1億円になるのか?」

城東支店行員さん「基本的には千葉銀行で1億円の借入というイメージになる。しかし、最近は総借入が多くなったいる人には貸せない」

ふくふどう「総借入が多いとは10億円とかか?」

城東支店行員さん「状況によって変わるからはっきり言えないが、その半分でも厳しい(5億円とか行っていたら厳しくなるかも)」

この辺は、時期や支店によっても違うと思うので、参考までに。

融資対象エリアは?

居住者は千葉県内か東京都内

融資対象物件は

・千葉県(全域OK、ただし外房エリアはそれなりに高い利回りでないとストレステストが突破できない)

・東京都内(東側が貸しやすい。ヒアリングした印象では多分23区ならいけそう。都下(23区外には出したく無さそうだった)

・埼玉県南部(大宮より南側が出しやすそうだった)

金利は?

1.5%位のケースが多いが、ケースバイケース。

金利は1.25%~2.5%のレンジ内で決めることが多いとのこと。

不動産業者と提携しているケースでは、ほぼ1.5%になる。

耐用年数を超えた融資は可能か

地方銀行は大抵耐用年数に厳しいですが、千葉銀行はちょっとゆるめです。

耐用年数+20%くらいの期間の融資が可能なようです。

頭金について

昨今、頭金を入れないと物件を買えない傾向が強いですが、千葉銀行さんはかなり柔軟です。

城東支店行員さん「最近は信金さんや信組さんは頭金2割から3割要求していると思うが、自分たちはそこまで厳しいことは言わない。頭金1割で貸せるしフルローンも不可能ではない。オーバーローンは自分が知る限りは出していない」

とのことです。

まとめ

千葉銀行、良いですよね。

金利も低めだし、頭金が少なく行けるので、是非とも付き合いたい銀行ですよね。

一方で、それなりにハードルが高い銀行であるのも事実で、高属性者以外は千葉県内の支店、または城東エリアの支店に口座を開いて、お付き合いを始めてみたらどうでしょうか。

 

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