融資情報

オリックス銀行は初心者サラリーマンが不動産投資するとき最初に使うべき

オリックス銀行は、オリックスの傘下になる信託銀行なんですが、不動産投資初心者のサラリーマンの強い味方ですよね。

別の金融機関の融資額も含めて、年収の10倍まで比較的簡単に貸してくれます。

負債が少ない初心が使いやすい金融機関なんですよ。

ここでは初心者サラリーマンが利用する観点で詳しく解説します。

頭金についてオリックス銀行の頭金は時期によってかなり変わるので、ここに最新情報を紹介します。
これまでは新築ならフルローン、築古や郊外物件なら頭金1割、というのが相場でした。
しかし、最近は厳しくなってきて、楽待コラムにも書きましたが、最新情報だと頭金2割が普通になっています。
なかなか厳しくなりましたね。

オリックス銀行はサラリーマン向け

オリックス銀行の不動産投資ローンの概要

オリックス銀行の「不動産投資ローン」は、賃貸を目的とした投資用不動産の購入や借換えなどに利用できるローンです。

区分マンション1室からアパート・マンション1棟まで、新築物件から中古物件(築古)まで活用することができます。

借入限度額

借入限度額は1,000万円以上、2億円以内となります。

(10万円単位)借入金額は建築費または購入費の範囲内で、オリックス銀行評価額の範囲内となります。

借換えの場合、上記限度額以内かつ借換え対象のローン残高に、繰上返済手数料、諸費用(登記費用、火災保険料、印紙代など)を加えた額以内とします。

借入期間

借入期間は、1年以上35年以下となります。

新築だと30年とか35年融資が出るので、キャッシュフローが出まくって良いんですよね。

中古物件の場合は構造別に規定されていますので、詳しくは後述します。

オリックス銀行のサラリーマン不動産投資家への融資姿勢

サラリーマン不動産投資家への融資姿勢を、年収や金融資産、既存の負債額、金利の観点から説明します。

サラリーマンにも貸す?

冒頭で述べた通り、ぶっちゃけ初心者サラリーマン向けです。

むしろ、初心者サラリーマンはよっぽどの変わり者以外は、オリックス銀行から使うべきです。

オリックス銀行以下の条件を満たす人に融資しますが、一番大事なのは年収ですね。

年収700万円くらいあると借りやすいです。

オリックス銀行の融資対象者
◎年収700万円
①オリックス銀行住宅ローンプラザに来社可能な人
②借入時の年齢が、満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の人
③同一勤務先に3年以上勤務している人
④団信信用生命保険に加入できる人
⑤現時点での住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い人

 

初心者サラリーマンにも貸す?

初心者でも借入はできます。しかも不動産会社を通して借入申請を行えば、有利に借入ができます。

その際、大手不動産会社を経由すると融資審査が甘くなる傾向になり、スムースに借り入れができ、借入期間は最長35年となります。

中小不動産会社を経由すると、融資審査が厳しくなる傾向にあり、借入できたとしても借入期間は最長30年となります。

年収の目安は?

前年度の税込み年収が700万円以上で、返済期間中に安定した収入が見込めることが条件となります。

金融資産の目安は?

金融資産の目安は特にありません。

ただ、わたしが打診したときは、金融資産を聞かれたので、内部的に与信判断に使っていると思います。

恐らく、負債額から金融資産を引いて、年収の10倍までって」やってるんじゃないかなぁ~って感じがしてます。

というのも、自分の年収の10倍くらい(つまりオリックス銀行の融資枠ギリギリ)の物件を、負債がちょっと(1000万円)あるくらいのときにオリックス銀行に持ち込んだんですよね。

その時、満額でなくても頭金入れれば良いか~くらいの感覚だったのですが、オリックスからの回答は満額融資可能でした。

恐らく金融資産が2000万円以上あったのが評価されたんだと思うんですよね。

だから、金融資産はオリックス銀行の融資枠を拡大させると考えています。

(既存の)負債額はいくらまでなら貸してくれる

実際の借入可能金額は、年収の10倍が目安となります。

年収700万円の人なら7,000万円年収1,000円の人なら1億円になります。

年収の範囲内だとあまりにも借りやすいから、高年収の高属性サラリーマンにオリックス銀行の融資で、新築区分マンションを買わせるっていうのを得意にしている業者もたくさんいます。

昔、飲み会した人で多分年収1000万円超の人なんですが、オリックスで都内の好立地区分マンションを低利回りで3区分も買わされてた人がいましたね。

資産性はあるから一概に失敗とは言えないけど、キャッシュフローを得たい人はマネしちゃだめですよ。

今後、拡大できなくなりますから。

ただし住宅ローンや自動車ローンなどがある場合には、左記の借入可能金額からローンなどの負債合計額を差し引いた金額となります。

初取引時の頭金、金利の目安

金利は、投資セレクト金利から店頭表示金利の範囲内において、申請内容や審査結果などによって決定されます。

変動金利型、固定金利期間特約付変動金利型のいずれかを選択することができます。

 

融資メニュー 投資セレクト金利 店頭表示金利
変動金利型 年2.675% 年3.675%
固定金利期間

特約付変動金利型

3年固定特約型 年2.300% 年3.300%
5年固定特約型 年2.500% 年3.500%

投資セレクト金利の適用条件

投資セレクト金利は、店頭表示金利から年1.0%引き下げた金利となります。

投資セレクト金利が適用される条件は下記の通りです。通常融資の適用条件よりも厳しくなりますので、注意が必要です。

①購入不動産が首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であること
②前年度の税込み年収が700万円以上で、返済期間中安定した収入が見込める人
③借入時の年齢が55歳未満の人
④借入期間は、購入不動産の建物耐用年数と築後経過年数により、オリックス銀行が規定する期間以内であること
⑤原則、借入金額が購入金額の90%以内であること

変動金利型

年2回、金利情勢によって金利の見直しが行われる返済方法となります。オリックス銀行所定の短期プライムレートを基準とし、下記

①、②のタイミングで借入利率の見直しを行います。

①4月1日を基準日とし、同年7月の約定返済分より新利率適用
②10月1日を基準日とし、翌年1月の約定返済分より新利率適用

固定金利期間特約付変動金利型

変動金利型に、当初一定期間の金利を固定する「特約」を付けた商品となります。

①特約期間は3年または5年から選択
②特約期間中は「変動金利型」への変更は不可
③特約期間終了後は、その時点でのオリックス銀行所定金利での変動金利型に切り替え

ただし融資申請者の希望により、その時点での金利および当初設定特約期間と同じ期間にて、固定金利期間の延長が可能となります。

上記をまとめますと、年収や年齢による金利の目安は下表の通りです。年収により、金利は1%違ってきます。

 

年収 年齢 金利
500万円以上 60歳未満 3.3%以上
700万円以上 55歳未満 2.3%以上

頭金は最低、建築費もしくは購入費の10%は必要となりますが、諸条件によりフルローン(建築費もしくは購入費の100%融資)が可能な場合もあります。

アパートローンのみかプロパー融資もしてくれるか?

オリックス銀行はサラリーマン大好き銀行です。

だから決算書を評価するようなプロパー融資はしてくれません。

ただ、資産管理法人には融資してくれます。

そのため、新設法人を作って、そこにオリックス銀行で融資を引くのが、長期的に不動産投資を拡大させやすい方法かと思います。

 

オリックス銀行の不動産投資のスタンス

オリックス銀行「不動産投資ローン」の融資エリアや投資家の居住地制限、中古物件の取り扱いなど、投資スタンスについて説明します。

融資物件のエリアは?

原則として個人対象不動産のエリアは、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に限ります。

首都圏だと16号線の内側がメインエリアですね。

東京圏の融資スタンス16号線の内側なら、フルローン金利2.2%

16号線のちょっと外側なら、9割ローン、金利3.0%

が基本的な融資の目線です。

・首都圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
・近畿圏:大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県

ただし、首都圏・近畿圏の場合には東京都・大阪市の中心部までの公共交通機関(電車・バス)を利用した所要時間が首都圏の場合は約1.5時間、近畿圏の場合は約1時間以内のエリアとなります。

また左記エリア内でも取り扱いできない場合があります。

また風俗街近辺も取り扱いができません。

例えば、東京都台東区、横浜市中区、川崎市川崎区、名古屋市中区、大阪市西成区・今里区・生野区にある風俗街近辺の物件には融資ができません。

札幌・仙台・北関東・東海圏はアパート・マンション1棟に限り、取扱いできる場合があります。

投資家の居住地制限はある?

居住地は全国対応可能です。

ただし、オリックス銀行担当者が出張する場合には別途出張手数料が必要となります。

どんな人に融資をする(地主、サラリーマン、経営者などどんな属性が好き?)

自営業の場合、前年度の所得が500万円以上であれば、融資対象となります。

ただし年収ではなく所得となりますので、必要経費や減価償却費などを差し引いた金額となります。しかも3期分の確定申告書の提出を求められます。

前年度1期だけ良くても、他期が悪ければ融資対象とならない可能性があります。

したがって年収700万円以上の他ローン(住宅ローンなど)が少ないサラリーマン向けといえます。

オリックス銀行で買うべき物件

オリックス銀行は新築が大好きです。

木造の耐用年数がたっぷり残っている物件が一番やりやすいですね。

ただ、土地から新築を建てたいっていう人には使い勝手が悪いです。

基本的に既に立っている物件にしか融資してくれないんですよね。

そのため、アパートメーカーの規格品の新築が投資対象になります。

だから、ありふれた物件ってことになるので、投資するエリアには気を付けたいですね。

①アパート・マンション1棟:購入、借換え
②区分マンション1戸   :購入、借換え(専有面積が40㎡以上)
③一戸建て        :購入、借換え

耐用年数切れ物件には融資する?

耐用年数切れの物件にも融資します。

建築構造別借入期間の目安は下表の通りです。

建築構造 中古物件の借入期間
木造・軽量鉄骨造 40年―経過年数 最長35年
重量鉄骨造(S造) 45年―経過年数
鉄筋コンクリート造(RC造)

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

55年―経過年数

Δ中古物件の建築構造別借入期間の目安

例えば、経過年数20年の物件の場合、建築構造別借入期間の目安は下表の通りです。

 

建築構造 経過年数20年の物件の借入期間
木造・鉄骨造 40年 ― 20年 = 20年
重量鉄骨造(S造) 45年 - 20年 = 25年
鉄筋コンクリート造(RC造)

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

55年 - 20年 = 35年

Δ経過年数20年の中古物件の借入期間の目安

違法物件、既存不適格物件にも融資する?

違法物件・既存不適格物件に融資はできません。

融資対象不動産は、建築基準法およびその他法令の定める基準を満足することが条件となります。

また旧耐震基準で造られた物件(1981年までに建築確認許可を受けた物件)も融資はできません。

さらに区分マンションは、専有面積が40㎡未満の場合、融資はできません。

その他

団体信用生命保険やキャッシュフローシミュレーター、保証人・共同担保の有無、借入までの流れ、借入条件のいくつかの例外について説明します。

団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険は、通常の死亡高度障害の他、生活習慣病団信や介護保証付団信などを選択することができます。

*3 団体信用生命保険:被保険者が保険期間中に死亡もしくは所定の高度障害状態になった場合に生命保険会社より支払われる保険金により、被保険者の債務返済に充当するしくみの団体保険

団信プラン 内   容 引受保険会社 金利の上乗せ
【プラン1】

団体信用生命保険

一般的な団信 太陽生命保険株式会社
【プラン2】

団体信用生命保険+

団体信用介護保障保険

介護保障を充実したい人対象、加入時年齢が満54歳以下が条件 太陽生命保険株式会社 借入金利に

年+0.10%上乗せ

【プラン3】

生活習慣病団信

<入院プラス>

生活習慣病保障を充実したい人対象、加入時年齢が満50歳以下が対象 クレディ・アグリコル

生命保険株式会社

借入金利に

年+0.10%上乗せ

【プラン4】

ワイド団信

上記団信に加入できない人対象、加入時年齢が満50歳以下が対象 クレディ・アグリコル

生命保険株式会社

借入金利に

年+0.30%上乗せ

Δ団体信用生命保険の種類(※2)

*4 各団信を新規利用する場合には借入金額が1億円以内、もしくは既に利用のある場合には既存の借入金額と新たな借入金額との合計額が1億円以内となります。
*5 【プラン2】と【プラン3】は、同時加入はできません。

キャッシュフローシミュレーター

投資用不動産購入後、賃料・空室率などの将来予測をAI(人工知能)がシミュレーションします。

賃料・空室率は、不動産の運営収支においてローン返済できるか否かの重要な要素となります。

この要素に借入申請者の希望条件を組合わせることにより、最長50年間のキャッシュフローをシミュレーションすることができます。

最長50年間のキャッシュフローを試算

保証人・共同担保の有無

オリックス銀行が必要と判断した場合には、連帯保証人が必要になる可能性があります。借入対象不動産の共有者は、原則として連帯保証人とならなければなりません。

借入対象不動産には、オリックス銀行を権利者とする第1順位の抵当権設定をする必要があります。ただし、共同担保は必須ではありません。

借入までの流れ

借入までの流れを下表にまとめます。

ステップ 対象者 手続き内容
借入申込人 WEBサイトから相談

→ オリックス銀行担当者から電話もしくはメールにて連絡

オリックス銀行 事前審査の申込

→ 担当者から必要に応じ質問・書類準備の依頼

借入申込人 事前審査結果の案内(*6)、正式な借入申込手続き(本申込)

→ 正式な借入申込は住宅ローンプラザに来社にて手続きが必要

オリックス銀行 本審査(*7)
借入申込人 融資決定・契約

→ 融資決定後、住宅ローンプラザに来社し、金消契約

借入申込人 融資金振込

→ 対象不動産にオリックス銀行を権利者とする第1順位の抵当権設定

*6 事前審査結果は、通常約1週間で回答されます。
*7 本審査結果は、通常約2週間で回答されます。

融資限度額1,000万円以上の例外

実際には1,000万円以下の物件でも、下記の中古1Rや1Kの様に500万円以上であれば借入できる場合もあります。

専有面積40㎡未満の物件は融資不可の例外

首都圏と近畿圏では、40㎡を下回る物件に対しても借入できる場合もあります。

区分マンションの場合、間取りが1Rや1Kだと、中古物件では20㎡前後が大半となります。

上記の融資下限額とも関連しますが、実際に20㎡前後の1Rや1Kでも借入できる場合があります。

金利2.3%~の例外

大手不動産会社の中でもオリックス銀行と提携ローンを組んでいる企業を通して借入申請を行えば、金利が1%台で借入できる場合もあります。

まとめ

以上、オリックス銀行の不動産投資家に対する融資姿勢やスタンスについて解説しました。

年収が500万円以上あり、住宅ローンなどの借入が少ないサラリーマンにとっては、向いている金融機関といえます。

特に年収が700万円以上あるサラリーマンが、オリックス銀行と提携ローンを組んでいる不動産会社を通して借入申込を行うと、金利が1%台になる可能性もありますので、検討されることをお勧めいたします。

 

 

-融資情報

Copyright© ふくふどう , 2020 All Rights Reserved.