区分投資

ワンルーム(区分)マンション投資が相続税対策に有効な理由

不動産投資をすることにより相続税を減額することができます。

資産家にとって、相続税対策は悩みの種ですよね。

普通の不動産でも相続税対策に有効なのですが、都心の区分マンション投資は特に節税効果が高いです。

なぜ節税効果が高いかというと、建物評価割合が土地評価割合よりも大きくなります。

そのため相続税評価額が落ちやすい特徴があり、相続税対策には有効です。

相続税の計算方法について概説しますが、計算式は下記の通りです。

相続税の計算相続税額  = (財産評価額 - 基礎控除額)× 相続税率 - 控除額
基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人)

現金・預金・有価証券などは時価で評価され相続税評価額は100%評価です。

不動産(土地・建物)の場合、時価よりも下げて評価されます。

中でも建物評価額は土地評価額よりも下がる割合が大きいため、ワンルームマンション投資は相続税対策に対して効果が大きくなります。

なお、相続税率・控除額は国税庁のWEBサイトに掲載されています。

外部リンク:相続税の税率

投資することによる相続税の節税効果

これから実際にワンルームマンションに投資することによる節税効果を見ていきます。

土地と建物に分けて見ていきましょう。

土地の相続税評価額

まず、土地の相続税上の評価額を見ていきます。

土地相続税評価額は、市街地内では路線価方式で評価され、地価公示価格の約80%の評価額になります。

その土地に賃貸物件が立地すると、貸家建付地(かしやたてつけち)評価となり、土地評価額はさらに約20%(借地権割合×借家権割合)下がります。

トータルとして、土地相続税評価額は80%×80%=64%の評価となります。

現金でもっていることに比べると、36%ほど節税になりますが、資産家にとってイマイチですね。

そこで、建物(区分マンション)を使った節税を検討したくなります。

建物の相続税評価額

建物相続税評価額は、固定資産税評価額が使用され、建物新築時の40%~50%の評価額になります。

中古マンションの場合、築年数経過により評価額は既に落ちていますので、購入価格の60%前後の評価額となります。

その建物が賃貸物件である場合、建物相続税評価額はさらに30%(借家兼割合)下がり、70%の評価となります。

トータルとして、建物相続税評価額は60%×70%=42%の評価となります。

現金でもっていることに比べて、58%も節税することが出来ることになります。

以上により、土地相続税評価額は64%、建物相続税評価額は42%の評価になりますので、建物評価割合が大きくなるワンルームマンション購入による相続税対策は有効です。

事例の検討

現金1億円を所有する資産家が相続税対策のために中古ワンルームマンション投資を検討します。

相続税対策を採らない場合の相続税額と、相続税対策を採った場合の相続税額を比較します。

家族構成は妻と子供2人で、法定相続人は3人とします。

建物などの条件は下記の通りです。

  • 購入物件:鉄筋コンクリート造、間取り:1K25㎡2戸購入、築15年
  • 購入価格:2,000万円/戸、購入時諸経費:140万円/戸、総投資額2,140万円×2戸=4,280万円
  • 購入価格内訳:土地部分:500万円/戸(持分割合)、建物部分:1,500万円/戸
  • 土地相続税評価額:路線価方式:80%、借地権割合:60%、借家兼割合:30%
  • 建物相続税評価額:固定資産税評価額:建物部分の60%(中古ワンルームマンションの場合)

【事例1-1】相続税対策を採らなかった場合

相続税率  控除額
相続税 ={1億円―(3,000万円+3人×600万円)}×30%-700万円 = 860万円

【事例1-2】購入価格:2,000万円の中古ワンルームマンション2戸購入した場合

固定資産税評価額   借家兼割合減額

建物相続税評価額 =(1,500万円 × 60%)×(100% ― 30%)= 630万円
630万円 × 2戸 = 1,260万円

路線価方式  貸家建付地評価(借地権割合×借家兼割合)減額

土地相続税評価額 = 500万円 × 80% ×(100% - 60% × 30%) = 328万円
328万円 × 2戸 = 656万円

建物相続税評価額  土地相続税評価額

中古ワンルーム相続税評価額(2戸) = 1,260万円 + 656万円 = 1,916万円

中古ワンルームマンションの2戸の購入価格は4,000万円ですが、相続税評価額は1,916万円になりました

これが不動産投資の相続税対策の「からくり」です。

総投資額

マンション購入後の現金残高 = 1億円 - 4,280万円 = 5,780万円
相続税評価額 = マンション評価額+現金残高 = 1,916万円 + 5,780万円 = 7,696万円

相続税率  控除額

相続税 ={7,696万円―(3,000万円+3人×600万円)}×15%-50万円 = 384.4万円

よって、対策を採らなければ相続税は860万円ですが、対策をとれば384.4万円まで減額され、その割合は44.7%(55.3%減額)となります。

まとめ

なんとなく、区分マンション投資が節税になる理由が分かったのではないでしょうか。

ワンルームなどの区分マンション投資は、特に東京都の物件などでは、相続税対策需要に支えられて高い流動性があります。

すぐに換金できるが、区分マンション投資の良いところですよね!

-区分投資

Copyright© ふくふどう , 2020 All Rights Reserved.