区分投資

新築ワンルームマンションは儲からないからやめとけ。理由と対策

新築ワンルームマンション投資は儲かるのか儲からないのかを考えられた方も多いと思われます。

不動産営業マンが、年金対策・保険代わりになると提案してきますが、そもそも不動産で儲けるために投資するんじゃないの?って気がします。

儲からない物件だから、(儲け以外のメリットとして)年金対策や保険の話で売り込もうとするわけですから。

しかし新築ワンルームマンションの販売価格構造を知ると、大半は儲からないことがすぐにわかります。

新築ワンルームマンションの事業収支の内訳を理解することにより、儲ける条件や出口戦略を理解することができます。したがって、儲かるか儲からないかの判断ができるようになります。

新築ワンルームマンションはコスト高

新築ワンルームマンションには、建物本体価格に分譲会社の様々な経費(販売促進費・営業マン人件費など)が上乗せされています。

その割合は、分譲価格の通常20%~30%になります。

20%以上も高く買わされたら、儲かるわけないですよね。

投資用ワンルームマンションの開発業者(ディベロッパー)出身の人に話を聞いたことがあるのですが、ワンルーム販売業者はディベロッパーの開発費にかなり上乗せして買い取ってくれる上客とのことです。

ワンルーム販売業者は、高く買っても、個人投資家により高値で売りさばけるから儲かるわけです。

当然そんなものを買わされた個人投資家は損するしかないですね。

新築ワンルームマンション購入時は含み損を抱えることに!

新築ワンルームマンションを購入し、鍵の引渡しがなされた直後には中古マンションとなり、評価が一気に20%~30%下落することになります。

その理由は、中古マンションになると建物本体のみが評価され、当然にして分譲会社の経費は評価されないためです。

つまり新築ワンルームマンションを購入すると同時に数百万円から千数百万円の含み損を抱えることになります。

このことが新築ワンルームマンションが儲からない最大の理由となります。

立地が人気エリアであれば、評価が全然落ちない物件もありますが、限られたエリアに絞られます。

例えば販売価格に対する販売直後の評価額の一例を下表にまとめます。

 

販売価格 販売直後の評価額
3,000万円 2,100万円~2,400万円
4,000万円 2,800万円~3,200万円
5,000万円 3,500万円~4,000万円

Δ販売価格に対する販売直後の評価額

頭金の相場が20%~30%の理由

上記のことも理由の一つになりますが、新築ワンルームマンションを購入する際、頭金として販売価格の20%~30%を入れておいた方が良いと言われます。

というか、それだけ割高なモノを買わされているので、20%以上頭金を入れないと、収支が長期的に成り立たないわけです。

それだけ儲からない商品ってことです。

儲かる投資なら、頭金なんて入れなくても余裕で利益が出るわけですから。

 

新築ワンルームマンションは利回りが低すぎて、長期のローンを引かないと収支が回りません。

そうなると元本返済の比率が下がるので、不動産投資ローン返済当初は、利息の返済割合が大きくなります。

借入がなかなか減らないわけです。

購入価格に投じる頭金が少ないか0の場合、将来においていざ売却する時には不動産投資ローン残高の方が、その時の売却価格よりも大きくなる傾向にあります。

よって売却したくても売却できないことになるからです。

頭金20%以下の場合 : 不動産投資ローン残高 > 売却価格

となる可能性が大きくなります。

新築ワンルームマンション投資の収支は頭金を入れないとマイナス

イメージがつきやすいように、新築ワンルームマンションの購入事例を挙げて説明します。

頭金(自己資金)の大小により収支がどうなるかをシミュレーションします。

【事例1】実態シミュレーション

購入価格:3,000万円、購入時諸経費:120万円(販売価格の4%前後)、総投資額:3,120万円
借入金利:3%、借入期間:35年、家賃収入:10万円/月、120万円/年、必要経費:30万円/年

*1 必要経費:管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、EV保守点検費など。通常家賃収入の25%前後必要になります。

頭金(自己資金)

の割合

0円 120万円 420万円 720万円
頭金無

オーバーローン

購入時諸経費のみ

フルローン

購入時諸経費+

購入価格の10%

購入時諸経費+

購入価格の20%

借入金額 3,120万円 3,000万円 2,700万円 2,400万円
満室家賃収入 120万円/年
必要経費 30万円/年
借入返済額 144万円 139万円 125万円 111万円
キャッシュフロー

(手残り額)

―54万円 ―49万円 ―35万円 ―21万円
表面利回り 4%
実質利回り 2.9%
ROI ―1.7% ―1.6% ―1.1% ―0.6%

Δ新築ワンルームマンション投資の頭金投入額による収支

*2 表面利回り= 満室家賃 ÷ 購入価格 × 100(%)
*3 実質利回り=(満室家賃―必要経費)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)
*4 ROI=(満室家賃―必要経費―借入返済額)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)

この事例の場合、1,200万円の頭金(購入時諸経費+購入価格の36%)を投入しないとキャッシュフロー(手残り額)がプラスにならないことがわかります。

しかも満室状態であったと仮定した場合の結果ですので、空室が早期に発生した場合、状況はもっと悪化します。

長期の融資でもキャッシュフローは出ない

上記の事例を見ても分かるように、新築ワンルームマンションの場合、通常は長期の融資(35年)でもキャッシュフロー(手残り額)は出ません。

【事例1】の場合、購入時諸経費+購入価格の36%の頭金を投入して、キャッシュフローがようやくプラスになる状態です。

本来ならば、このままの事業収支を購入者に提示してしかるべきです。

しかし分譲会社や販売会社の中には、このまま提示すると売却が困難になると判断し、事業収支の操作を行います。

購入者に対して見栄えの良い事業収支とするための手口は、ローン金利や家賃設定、必要経費を改善し、キャッシュフローがプラスになるように見せかけます。

手口1:ローン金利を操作

金融機関による不動産投資ローン融資の貸出条件は、借受人の属性、担保力(保有資産状況)、新築ワンルームマンション収支の3点の審査項目により決まります。

審査項目3点がバランス良く高評価を得られると、低金利(1%~2%)での融資獲得が可能になります。

また分譲会社と金融機関による不動産投資提携ローンがあります。

分譲会社から紹介された新築ワンルームマンション購入者に対して、金融機関が低金利で貸出しするローンです。

こちらもある程度の審査項目の評価を得られれば、低金利での融資獲得が可能となります。

しかし、その様なケースは高属性者(一部の資産家や公務員・大企業の長年勤務者)など一部に限られます。

それ以外の借受人になると、通常3~5%といった貸出金利になります。

分譲会社や販売会社は、事業収支の見栄えをよくするために、金利を操作して低金利を入力し、実際の貸出金利と異なる事業収支を提案する場合があります。

手口2:家賃設定を操作

新築プレミアムの家賃設定のまま事業収支を行う場合です。

例えば【事例1】ですと、家賃設定を10万円/月にしていますが、新築プレミアム家賃:12万円/月で入力します。

その状態を35年間に亘り、空室なしの状態でシミュレーションして、利益が出るように見せかけます。

不動産に関わっている人であれば、すぐに見破りますが、素人だと鵜呑みにする可能性があります。

手口3:必要経費を操作

必要経費には、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災・損害保険、EV保守点検費などが含まれます。

その割合は概ね家賃収入の25%を占めます。またサブリース(家賃保証)を採用すると、管理費がさらに高くなり、必要経費の割合は家賃収入の30%~35%を占めます。

この必要経費の割合を操作して、出費を減らす操作を行います。

例えば必要経費割合が通常25%前後のところを10%にして入力するなどです。

素人だと見分けることができませんので、購入後に違うことに気づくこととなります。

以上、悪質な分譲会社や販売会社が、素人に対して使う、事業収支の見栄えを良くする手口です。この手口を使った事業収支を【事例1】のケースを使って検証してみます。

【事例2】操作後シミュレーション

購入価格:3,000万円、購入時諸経費:120万円、総投資額:3,120万円
借入金利:2%、借入期間:35年、家賃収入:12万円/月、144万円/年、必要経費:14万円

頭金(自己資金)

の割合

0円 120万円 420万円 720万円
頭金無

オーバーローン

購入時諸経費のみ

フルローン

購入時諸経費+

購入価格の10%

購入時諸経費+

購入価格の20%

借入金額 3,120万円 3,000万円 2,700万円 2,400万円
満室家賃収入 144万円/年
必要経費 14万円/年
借入返済額 124万円 119万円 107万円 95万円
キャッシュフロー

(手残り額)

+6万円 +11万円 +23万円 +35万円
表面利回り 4.8%
実質利回り 4.2%
ROI 0.2% 0.4% 0.7% 1.1%

Δ新築ワンルームマンション投資の頭金投入額による収支(操作後)

実態の事業収支を表した【事例1】と操作を行った事業収支である【事例2】を比較すると、同じ新築ワンルームマンションとは思えないほどにキャッシュフローが変わります。

金利・家賃設定・必要経費を操作すると、見栄えの良い事業収支が出来上がります。

これを素人が見抜くことは難しくなります。

オーバーローンでもキャッシュフローがプラスになっているため、ついつい営業マンの提案に乗ってしまい、購入することになります。

購入後に実際は全然プラスにならず、マイナスが膨らんでいくことに気づき、揉め事の原因となります。最悪の場合、訴訟にまで発展することが決して少なくありません。

一等地なら検討可能かも

一等地(人気エリア)であれば、物件価格の値上がり期待もあり、入居者も継続的につくため検討対象にはなるでしょう。

一等地なら、入居者が退去しても家賃を下げずに次の入居者が決まる可能性は高くなります。

それでも割高に買ってはダメですが。

低利回りでも、そのエリアでの相対比較で高い利回りなら買っても良いでしょう。

通常4%で取引されているエリアのワンルームが、5%で買えれば、20%以上安く買えたことになります

売ったら、利益になりますね。

 

家賃下落は穏やか

新築ワンルームマンション購入時は、新築プレミアム家賃となり、周辺の既存ワンルームマンションの家賃設定よりも高く設定できます。

しかし新築時の入居者が退去し、次の入居者の募集をかける際には、中古ワンルームマンションとして募集をかけることになります。

通常は最初の家賃設定よりも下げないと、次に入居者付けが困難となります。

一等地(人気エリア)であれば、入居希望者が多く存在するため、新築時の家賃設定を下げなくても決まることがあります

物件評価下落も穏やか

また物件評価も下がりにくくなります。

一等地であれば購入希望者も多くなり、超人気エリアに立地するワンルームマンションであれば、下がるどころか上がる可能性すら出てきます。

しかし、ごく一部に限られますし、新築時の販売価格も高くなります。

立地の悪い新築ワンルームは最悪

立地が悪ければ、家賃下落・物件評価下落も大きくなります。

昔のワンルームマンションは、単身向けってコンセプト通りに都内の良いエリアが多かったです。

新宿や渋谷、そこまでいかなくても、中野や高円寺などの人気エリアですね。

ですが、最近は一等地の土地が枯渇している問題もあり、都内でも練馬区や足立区、江戸川区など必ずしも良いエリアでないところが増えています。

さらに、ファミリー層が好むような、埼玉や千葉の住宅地にまで広がっています。

こういうエリアではワンルームマンションは厳しいでしょう。

 

また悪い立地の一つが災害多発エリア(特に水害)です。

地震や水害、風害は日本国内であれば避けることはできません。

しかし、水害についてはある程度エリアが限定されます。近年台風の巨大化に伴う強風、豪雨、洪水、高潮による被害の甚大化が問題となっています。

特に河川沿線では洪水や土石流による被害、海岸部では、高潮や津波による被害が想定されます。現在、水害が想定される地域には行政が作成するハザードマップが充実しています。

自治体のWEBサイトにハザードマップは掲載されていますので、それを参照することにより、新築ワンルームマンションの立地が水害危険地域内であるか否かを簡単に判別することができます。

例えば東京都江東5区(江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区)では、巨大台風の来襲により川の洪水と海からの高潮により挟み撃ちになり、水深10m近くまで浸水するエリアがあります。

そうなると3階までの住宅は完全に水に浸かることになり、住めなくなる可能性もあります。ちなみに2019年10月に発生した台風15号により、荒川は氾濫寸前まで水位が上昇し、江東5区は水没寸前の状態までいきました。

家賃下落が大きくなる

例えば、上記のような水害危険地域にある新築ワンルームマンションを購入すると、新築プレミアム家賃すら設定することが容易でなくなります。

その後、入居者が入れ替わるたびに家賃が下がり、キャッシュフローは減ります。最終的に家賃を下げて入居できればまだ良い方で、空室が長期に亘る可能性も大きくなり、破綻の事態を招く危険性もあります。

物件評価下落も大きくなる

物件評価も下がります。台風による洪水の危険性がマスコミなどで報道されると、購入を避ける人が多くなり、購入者がいなくなります。

すると益々物件評価が下がり、負のスパイラルに陥る可能性が高くなります。

実際に2019年10月に発生した台風15号の影響により多摩川が氾濫し、武蔵小杉にあるタワーマンションが浸水し、エレベーターや下水道機能がストップしました。

特に高層階の入居者は、1階まで階段での昇り降りを強いられ、不自由な生活を強いられました。また早々に引っ越しをした入居者も出ました。

ハザードマップで調査すると、武蔵小杉のタワーマンションは水害危険地域に入っており、事前のちょっとした下調べで簡単に購入を避ければよいことが判断できる物件でした。

その後、湾岸部の人気エリアにあるタワーマンションの販売状況は厳しくなっており、既にあるタワーマンションの評価も下がっています。

新築ワンルームマンションで儲ける条件

儲ける条件は、第1に儲からない物件に手を出さないことです。

第2に儲かる物件に手を出すことです。第3に儲かる物件が無ければ待つことです。以上は当たり前のことですが、案外出来ていないことが多いです。

とにかくエリアが大事

上でも少し説明しましたが、新宿や渋谷など人気エリアなら利回りが低くても、家賃が下がらないし、物件価格も落ちません。

流石にそこまでの一等地でなくても、ターミナル駅(新宿など)まで2~3駅で単身者が好むような賑わいのあるエリアなどは有力な投資対象となるでしょう。

笹塚とかなら最高ですね。

儲からない物件に手を出さない

儲かる儲からないの目安は、利回りでの判断になります。

しかし大半の人が表面利回りのみで、もしくは表面利回りと実質利回りで判断します。

これは不動産営業マンにもいえますが、片手落ちと言わざるを得ません。

例えば、表面利回り5%の新築ワンルームマンションでもキャッシュフロー(手残り額)はマイナスになる場合があります。

逆に言えば、表面利回り5%以下の物件を買ってはいけないことになります。手を出してはいけない利回りの目安を下表にまとめます。

利回りの種類 判断の目安
表面利回り 5%以下は危険領域
実質利回り 4%以下は危険領域
イールドギャップ 2%以下は危険領域
ROI(投資収益率) 0.5%以下は危険領域、損益分岐点は0%

 

Δ手を出してはいけない利回りの目安

必ずしもこの通りではありませんが、一つの目安として見ていただけると幸いです。

*5 イールドギャップ = 実質利回り(%)―ローン金利(%)

儲かる物件に手を出す

新築ワンルームマンションの場合、大都市中心部と地方都市とでは購入価格と家賃設定に違いが生じるため、一概に利回りを提示することには無理があります。

しかし、筆者の不動産投資の経験と大家仲間の情報を基にして、あえて提示しますと下表の通りです。

利回りの種類 地域
大都市中心部 地方都市
表面利回り 7.5%以上 9%以上
実質利回り 6%以上 7%以上
ROI(投資収益率) 1%以上 2%以上

Δ新築ワンルームマンションの利回りの目安

必ずしもこの通りではありませんが、一つの目安として見ていただけると幸いです。

儲かる物件が無ければ待つ

上に挙げる表の利回りに該当する新築ワンルームマンションが見つからない場合、購入しないで待つことも戦略の一つです。

新築ワンルームマンションは決して焦って購入するものではありません。不動産営業マンの提案に対して毅然と断る姿勢が大切です。

不動産営業マンは決して購入者の利益を考えていません。不動産営業マン自身の利益しか考えていません。

新築ワンルームマンションを売る時は?

新築ワンルームマンションを購入する際、同時に出口戦略として売却するタイミングも考慮しておいた方が良いです。

その出口戦略を説明します。

含み資産を考慮

1-1でも触れましたが、新築ワンルームマンションの評価は、購入して引渡し完了直後に20%~30%下落します。

3,000万円で購入した新築ワンルームマンションが、2,400万円以下の評価になります。

そうなりますと、頭金を入れなければローン残高の方が評価額(売却額)よりも大きくなり、売却したくても売却できない状態に陥ります。

経年劣化も考慮

さらに評価額は、築年数が長くなるほど落ちてきます。それらのことをあらかじめ想定した出口戦略が必要です。

含み資産を考慮

将来の売却価格(含み資産)と家賃収入の合計金額を検討することにより、売却のタイミングを図る一つの目安にすることができます。

ワンルームマンションは、築年数が経過しても不動産投資の中では比較的流動性が高くなるのがメリットなので、この手段を活かすことができます。

【事例1】の新築ワンルームマンションの場合を基にして【事例3】で含み資産の考え方の具体例を説明します。

【事例3】

下記の条件設定により、将来の売却価格(含み資産)と損益収支をシミュレーションします。
・購入価格:3,000万円、購入時諸経費:120万円、総投資額:3,120万円
・総投資額を全額自己資金にて購入(不動産投資ローンは未利用)
・家賃収入:120万円/年(空室、家賃変動は考慮せず)
・売却価格:1年目  ;購入価格の80%評価;3,000万円 × 80% = 2,400万円
2年目以降;1%(30万円)ずつ評価が下落

経過年数 年間家賃収入 a累計家賃収入 b売却価格

(含み資産)

c初期総投資額 d売却時損益

d=a+b-c

1年 120万円 120万円 2,400万円 3,120万円 ―600万円
2年 120万円 240万円 2,370万円 3,120万円 ―510万円
3年 120万円 360万円 2,340万円 3,120万円 ―420万円
4年 120万円 480万円 2,310万円 3,120万円 ―330万円
5年 120万円 600万円 2,280万円 3,120万円 ―240万円
6年 120万円 720万円 2,250万円 3,120万円 ―150万円
7年 120万円 840万円 2,220万円 3,120万円 ―60万円
8年 120万円 960万円 2,190万円 3,120万円 +30万円
9年 120万円 1,080万円 2,160万円 3,120万円 +120万円
10年 120万円 1,200万円 2,130万円 3,120万円 +210万円

Δ含み資産を考慮した売却時損益

【事例3】では8年目以降に売却時損益はプラスになります。

しかし必要経費・空室・家賃下落を加味すると、プラス転換は後年にずれ込みます。

立地が良いと家賃が落ちにくくなるため、プラス転換は早まります。逆に立地が悪いと家賃下落の割合が大きくなるため、プラス転換は遅くなるか最悪の場合、プラス転換しないこともあります。

プラス転換になるのを見計らい、売却のタイミングの目安とすることもできます。

大規模修繕工事のタイミングを考慮

大規模修繕工事は、建物全体や建物の複数箇所において行う大規模な計画修繕工事のことです。

マンション分譲会社が計画・作成した長期修繕計画に基づいて実施されます。修繕工事時期は通常12~15年周期で行われます。

管理会社を通して管理組合が工事会社に修繕工事を発注します。その費用をマンション所有者が管理組合に対して、毎月「修繕積立金」として積立をします。修繕積立金の徴収方法は、数年ごとに増額していく段階増額型方式を採用しているマンションが多くなります。

長期修繕計画通りに修繕積立金が積立てできると問題ないのですが、滞納者が出たりすると資金不足に陥ることもあります。

その様な場合には、マンション所有者から一時金を別途徴収するか、管理組合が金融機関からの融資にて資金を調達することになります。いずれにしてもマンション所有者の負担は増します。

大規模修繕工事の本格的な準備に入る築10年位を目途にして、売却の目安とすることも考えられます。

まとめ

新築ワンルームマンションが儲からない理由を筆頭にして、事業収支構造の説明や立地の良し悪しによる物件価格評価・家賃設定評価の説明をしました。

また、新築ワンルームマンションで儲ける条件は、利回り(表面利回り・実質利回り・ROI)により購入物件を選別できることです。

これを間違えると、後々大変なことになります。

さらに新築ワンルームマンションを売るときは、含み資産や大規模修繕工事のタイミングを見図ることが大切です。

この記事により、新築ワンルームマンション購入の参考にされることをお勧めいたします。

出所
※1 「江東5区大規模水害ハザードマップ:江東5区大規模水害広域避難計画について」 江東区
https://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/topics/20180822.html

※2 「築年数から見た首都圏の不動産流通機構(2018年) 公益財団法人東日本流通機構
www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

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