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中古ワンルーム投資を新築ワンルームや一棟アパートと比較したら・・・

中古ワンルームマンション投資って、実に多くのメリットがあるのですが、新築ワンルームマンションや一棟マンションとどちらが良いか分からないって人が多いと思います。

もちろん正解なんてないのですが、中古ワンルームマンションが良いポイントを具体的に理解できるように、他の投資法と比較しながらご紹介します。

中古ワンルーム投資は新築ワンルームと比較したメリット

中古ワンルームマンション投資は新築ワンルームマンションと比較して、売却価格に経費の上乗せがわずかか、無い場合もあり購入価格はかなり安くなります

また運営実績が分かり、家賃下落率も小さいなどのメリットがあります。

業者の利益がわずかしか乗っていない

新築ワンルームマンションの場合、開発会社や販売会社の経費(販売促進費・営業マン人経費など)を建築費に上乗せして販売されます。

中古ワンルームマンションの場合、建物の評価(建築費から経年劣化分を差し引いた金額)が販売価格になります。

販売業者から購入しますと、多少の会社経費が上乗せされ消費税もかかります。

しかし個人間取引ですと経費の上乗せは無くなり、相場価格での売買となります。

また消費税もかかりませんので、購入価格の観点からみると断然有利となります。

運営実績が分かる

経営指標が明確になり、管理実績を確認することができます。

経営指標が明確

中古ワンルームマンション投資の場合、家賃収入・必要経費(管理費・修繕積立金・固定資産税など)が明確になりますので、経営指標(表面利回り・実質利回りなど)が明確になります。

したがって投資判断がし易くなります。

表面利回り = 満室家賃 ÷ 購入価格 × 100(%)
実質利回り =(満室賃料―必要経費)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)

購入者の自己資金・ローン返済額が明確になると、ROI(投資収益率)も明確になります。

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷(購入価格+購入時諸経費)× 100(%)

また新築ワンルームマンションと比較して、購入価格をかなり抑えることができます。

したがって経営指標もよくなります。

管理実績を確認できる

中古ワンルームマンション投資の場合、管理実績を確認することができます。

例えば、修繕積立金は長期修繕計画通りに積立てされているか、大規模修繕工事は予定通りに行われているかなどです。

マンション全体の入居率が高ければ、修繕積立金は予定通りに積立てされている可能性が高くなります。

逆に空室率が高いと修繕積立金は予定通りに積立てされていない可能性が高くなります。

そうなると、次回の大規模修繕工事の際に一時金の請求を求められたり、修繕積立金の増額が想定されます。

その様な管理のできていない中古ワンルームマンションへの投資は避けなければなりません。

購入しますと、将来売却ができにくくなります。

不動産仲介会社を通して、中古ワンルームマンション管理組合への管理実績資料の請求を依頼し、取り寄せて吟味する必要があります。

新築プラミアムが無い

新築ワンルームマンションの場合、最初の入居者の家賃は新築プレミアム家賃となり、相場家賃よりもかなり高めの設定になります。

しかし最初の入居者が退去すると、次の入居者からは相場家賃まで下げないと入居されないため、家賃下落率は大きくなり、事業収支計画が予定通りにいかなくなる可能性があります。

中古ワンルームマンションの場合、周辺の相場家賃に落ち着いて、家賃の下落率が小さくなる傾向にあります。

中古ワンルーム投資の一棟アパートと比べたメリット

中古ワンルームマンション投資はアパートと比較して、好立地が狙えることや絶対額が低くなること、地域・エリアの分散や利用目的別の分散ができることなどがメリットになります。

好立地が狙える

中古ワンルームマンション投資をする場合の優先順位は、立地・価格・築年数・利回りです。

立地が悪ければ、空室リスクが高まり、他の条件が良くても成立しません。

供給される数量は、圧倒的に中古ワンルームマンションの方が多く、好立地の物件を狙うことができます。

関連記事:中古ワンルーム投資の最大のメリットは好立地!デメリットは?

中古ワンルーム投資のファミリー区分と比べたメリット

中古ワンルームマンション投資はファミリータイプと比較して、東京都内なら単身者向けの需要が強いことや利回りが高くなりやすいこと、修繕費が低いことなどがメリットとなります。

都内なら単身向け需要が強い

大学や企業の数は全国の中でも圧倒的に東京都内に集中しています。

そのため毎年、大学の新入生や新社会人による地方から東京都内への流入が、定期的・安定的に見込めます。

都内は土地は高いものの利便性が高いって土地なわけです。

そのため、自分のことだけ考えれば良い単身者には人気ですが、ファミリーになると高い土地値が負担になって郊外に住みたくなります。

そのため、都内は単身者向けの需要が強く、郊外になるほどファミリー向けの需要が強くなるって考えましょう。

ワンルームマンション規制

また東京23区内では地域による人口差が生じ、住人である単身者が地域活動に参加しないという問題点を踏まえ、「ワンルームマンション規制」が実施されました。

区ごとに規制内容は異なりますが、主な規制内容は住戸の専有面積を25㎡以上としています。

この規制により、東京23区内のワンルームマンション供給戸数は減少傾向にあり、都内の23区以外の市町村へ入居が移っています。

おしなべて東京都内であれば、「ワンルームマンション規制」により単身者向けの供給過剰は収まっています

東京23区の中で都心3区(千代田区・中央区・港区)の「ワンルームマンション規制」の内容は下表の通りです。

他の区でも条例や指導要綱で規制しています。

 

都心3区 規制内容
千代田区 専有面積25㎡以上で、総戸数20戸以上が対象です。住戸(40㎡以上)の専有面積の合計が全十戸の専有面積の合計1/3以上の住戸を併設しなければなりません。(指導要綱で規制)
中央区 住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上必要。余りの住戸は25㎡以上にならなければなりません。(条例で規制)
港区 総戸数7戸以上の建築物が対象。商業地域は専有面積20㎡以上、商業地域以外は25㎡以上の面積が必要です。総戸数30戸以上になる場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸を併設する必要があります。(条例で規制)

Δ「ワンルームマンション規制」の内容(千代田区・中央区・港区)

単身向けの方が利回りが高くなりやすい

東京都内の代表的な区・市をピックアップして、中古ワンルームマンションと中古ファミリーマンションの価格相場と賃貸家賃相場を比較し、それぞれ表面利回りを計算してみます。

価格相場は「HOMU4U」のWEBサイト(※2)から、賃貸家賃相場は「CHINTAI」(※3)のWEBサイトからデータを引用します。計算結果は下表の通りです。

 

東京都内の

代表的な

区・市

中古ワンルームマンションの

間取り・専有面積

中古ファミリーマンションの

間取り・専有面積

1R・1K・1DK・1LDK

(~40㎡)の平均相場

3DK・3LDK・4DK・4LDK

(70㎡~80㎡)の平均相場

価格相場 家賃相場 表面利回り 価格相場 家賃相場 表面利回り
中央区 2,610万円 11.8万円 5.43% 8,632万円 31.5万円 4.38%
港区 3,317万円 13.5万円 4.88% 10,324万円 36.6万円 4.25%
練馬区 1,522万円 7.5万円 5.91% 4,085万円 13.75万円 4.04%
武蔵野市 2,283万円 8.2万円 4.31% 4,668万円 27.8万円 7.15%
八王子市 765万円 5.2万円 8.16% 2,602万円 18.0万円 8.30%

Δ中古ワンルーム・ファミリーマンションの表面利回りの比較(※2、※3)

上表を見ると、都心部に近いほど中古ワンルームマンションの方が中古ファミリーマンションよりも表面利回りが高くなることがわかります。

修繕費が低い

経年劣化し易い天井・壁・床などのクロスの張替え費用は、ファミリーマンションよりもワンルームマンションの方が面積が小さくなるため、圧倒的に安くなり工期も短くなります。

クロスの張替え工事費用は㎡単価で算出されるためです。

そして、部屋が広い方が家賃は高く上昇しますが、完全には連動しません。

なので、20㎡4万円のエリアで、60㎡なら12万円(3倍)するかというとそんなことは無く、8万円~10万円くらいで借りられるのが普通です。

だから、部屋が広くなればなるほど、修繕費の負担は増すわけですね。

 

反対に狭ければ、リホーム費用も安くなります。

また工期が短くなる分、入居案内も早く実施でき、入居者付けも早くすることができます。

 

ここでクロス材の減価償却による耐用年数は6年です。

6年未満の入居者の退去になりますと、入居年数に応じた原状回復費用の請求ができますが、6年以上の入居者に対しては原状回復費用の請求はできません。

また給湯器などの設備器具の場合、経年劣化による取替費用もワンルームマンションだとサイズが小さいタイプで済み、ファミリーマンションよりも安くなります。

入居者が決まりやすい

一人暮らしの住宅なので、自身が決断したら誰に気兼ねすることもなく入居を決めることができます。

ファミリーマンションになりますと、意思決定者が2人以上と複数になるため、希望調整に手間がかかりなかなか決めることができない傾向にあります。

まとめ

この記事では中古ワンルームマンションの新築ワンルームや一棟物、ファミリー区分などと比較したメリットを見てきました。

中古ワンルームは、新築と違ってプレミアムが乗っていない、そして都内なら単身需要が強い、という点が主なポイントですね。

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