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「ヤドカリ投資」で不動産投資をはじめ、初期資金を貯める方法

「ヤドカリ投資」って聞いたことはあるでしょうか?

ヤドカリは体が大きくなるたびに、家(貝殻)を住み替えますが、同じように自分の家を住み替えながら所有物件を増やしていく手法になります。

自分が住む家として買うので、家賃の節約にもなるし、ある意味でほぼ負けない投資と言うことが出来ます。

そんな手軽でリスクの低い方法で始めることができる「ヤドカリ投資」の特徴やメリット・デメリット、向いている人などを解説します。

「ヤドカリ投資」とは

「ヤドカリ投資」は、自宅として購入した住宅を、住宅ローン完済などを見計らって、新しい住宅に住み替える投資法です。

住宅を次々と住み替えしながら、物件を増やしたり、売却益を得ることから「ヤドカリ投資」といわれています。

あえて「ヤドカリ投資」として認識していなくても、自然と「ヤドカリ投資」をしている人がいる位に手軽でリスクの低い投資法です。

「ヤドカリ投資」の説明

ヤドカリ投資の進め方を下表にまとめます。

 

ステップ 実施内容
住宅ローンで物件を購入、居住開始。
居住中に安価にて物件をリフォーム。
居住中に繰上返済し、できる限り早く完済。
時期を見計らって住み替え。居住した物件は、売却か賃貸として貸出す。
新しい物件を購入、居住開始。以前の物件から家賃収入を得る。

ステップ1:住宅ローンで物件購入、居住開始

先ずは自ら居住する物件を購入するところから始まります。

ステップ1の重要事項は、将来の出口戦略を考慮した物件の選択を行うことです。

この物件選択が「ヤドカリ投資」を成功できるか否かのウェイトを大きく占めます。

詳細は「1-2.狙うべき物件」で説明します。

またメリットの一つである低金利の住宅ローンを利用できることも重要です。

詳細は「2-2.住宅ローンが使える」で説明します。

ステップ2:居住中にリフォーム

ステップ2の重要事項は、居住しながら安価にリフォームやリノベーションを行い、不動産価値を上げることです。

これも出口戦略の一環ですが、賃貸住宅として貸出す場合にはリフォームすることにより、家賃を高く設定することができます。

また売却を選択する場合には、フォームすることにより不動産価値を上げた分、販売価格を高く設定することができます。

賃貸でも売却でも両方対応できるように、居住しながら少しずつ安価に手を加えて、不動産価値を少しでも上げていくことがポイントとなります。

ステップ3:居住中に繰上返済し、できる限り早く返済

住宅ローンで金利が有利になる分を貯めておき、定期的に繰上返済を行い、前倒しでのローン完済を目指します

そうすることで住み替え時期を早めることができ、住替え後に前の物件を賃貸住宅として早く開始でき、家賃収入を得られることになります。

売却の場合でもローン完済時期を前倒しした分、物件の築年数を抑えることができ、早期に資金回収することができます。

その資金を元手に、次の投資へ投入することができます。

ステップ4:時期を見計らって住み替え

住宅ローンを完済もしくは予定した返済額まで返済できた場合には、次の物件を購入して住み替えます。

今まで居住した物件は、賃貸にするか売却するか有利になる方を選択します。

ステップ5:新しい物件を購入

前に居住した物件と同様に、出口戦略を考慮した物件選択を行い購入します。

前の物件を賃貸として活用した場合には、毎月家賃収入を得ることができます。

また売却を選択した場合には、新しい物件購入の一部にあてがうことができます。

立地やリフォーム・リノベーションの内容によっては、購入時よりも売却時の方が価格が上がり、キャピタルゲインを得る可能性もあります。

狙うべき物件

購入する物件は、将来において賃貸物件として用途変更することを前提として選択する必要があります。

自らが居住する観点だけで物件を選択すると、将来の出口戦略のバリエーションが小さくなります。

あくまでも不動産経営を行う観点、言い換えれば入居者目線での物件選択が重要です。

賃貸物件としての物件選択の優先順位は第1に立地、第2に価格・築年数、第3に利回りとなります。

それぞれ詳しく解説します。

第1:立地

賃貸物件として立地の良し悪しが入居率に直結します。

将来において賃貸物件として成功させるためには最優先事項となります。

入居者の最低限度の母数が見込める地域でないと、高い入居率を堅持することは難しくなります。

<人口>
人口の目安として、少なくとも20万人以上有する都市で物件を探す必要があります。

2019年において人口20万人以上を有する都市は全国で129都市あります。

都市制度としては、政令指定都市(人口50万人以上)、中核都市(人口30万人以上)、施工時特例都市(人口20万人以上)と規定されています。

特に「ヤドカリ投資」の場合、住み替え後に賃貸経営を始めますので、10年~20年先の市場を想定する必要があります

人口に加え、人口増加率・減少率、推計人口、推計世帯などの指標を鑑みての立地選択が重要です。

<交通の便>

賃貸物件が最寄駅から徒歩10分圏内に立地すると入居率・家賃設定が高くなる傾向にあります。

あなたが「車を使うから不便な土地でもいい」って思っても、貸し出す際に借り手から「こんな不便な土地に住みたくない」って思われるようなら困るわけです。

逆に徒歩15分以上かかる立地になると、入居率・家賃設定が落ちる傾向にあります。

また最寄り駅が人気沿線か否か、快速や急行の停車駅か否か、乗降客数が多いか少ないかによっても入居率・家賃設定は違ってきます。

<生活の便>

物件の近くにスーパーやコンビニ、飲食店、洋服店などの商業施設が立地していると、生活の便が良く入居率は高くなる傾向にあります。

ここでも、入居者のことを考え、あなたがコンビニ派だからスーパーが遠くても良いって思っても、素直にスーパーが近い好立地を選びましょう

<病院・介護施設>
高齢者世帯が年々増加しており、若者世帯は減少しています。

あなたが健康でも病院の近くなら、貸し出す際に高齢者に好まれます。

高齢者世帯も積極的に入居していただくように図らないと、入居率を上げることは困難となります。

第2:価格と築年数

賃貸物件として第2番目の優先事項は購入価格と築年数です。

両者は密接な関係にあり、購入してから築30年までの間、平均価格は下がり続けます。

公益財団法人東日本不動産流通機構が公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」の報告書の中で、「中古マンションの築年帯別平均価格」と「中古戸建住宅の築年帯別平均価格」を表したグラフがあります。それらを下に示します。(※1)

中古マンションの場合は、築30年まで下がり続け、築31年以降は横ばいか価格が上がる物件もあります。

一方、中古戸建住宅の場合は、築30年まで下がり続け、築31年以降も下がり続けます。

なので、ヤドカリ投資で狙うのは、価格が下がりきった築30年超の物件が対象になります。

そんな築古になったら貸せるのって思うかもしれませんが、全然貸せます

 

<築年数による貸出金融機関などの違い>

築古物件を買うにあたっては、融資できる金融機関が限られるってことを意識すべきです。

30年超の物件ですとノンバンクを意識したほうが良いですね。

その目安を下表にまとめます。

 

築年数 物件購入価格 融資期間 利用できる金融機関 ローン金利
新築~築10年 高い 長期 都市銀行・信託銀行など 低い
築10年~築20年 中ほど 中期 地方銀行・信用金庫など 中ほど
築20年~築30年 安い 中・長期 ノンバンクなど 高い

第3:利回り

自分で住むことを考えるマイホームには夢を詰め込み、ついつい高額な物件に目が行きがちです。

でも、ヤドカリ投資として考えるなら、あくまで投資の目線、すなわち利回りを意識すべきです。

一戸建てで3000万円の物件を買ったら、賃貸に出したときせいぜい利回りは3~4%です。

投資としてはイマイチですよね。・・・・

だから、できれば500万円以下、たかくても1000万円以下の物件を買うべきです。

「ヤドカリ投資」のメリット

「ヤドカリ投資」のメリットには、家賃充当や住宅ローン利用、税制優遇、賃貸住宅への用途変更などがあります。

家賃を充当できる

賃貸住宅に住む場合、家賃を毎月払うことになりますが、掛け捨てとなります。

その掛け捨て家賃を住宅ローンの一部に充てることで、資産形成の一助とすることができます。

また一般的な不動産投資の場合、空室リスクが伴います。

この投資法は自身が居住するため、空室の心配をしないで済みます。

現在、賃貸住宅に住んでいる人や不動産投資の初心者にとっては、魅力的に見える投資法といえます。

住宅ローンが使える

この投資法は自身が居住するため、金利が安く融資審査の比較的緩い住宅ローンを利用することができます。

一般的な不動産投資の場合、金利が高く融資審査が厳しい不動産投資ローンを利用することになります。

その時点で金利差が1%以上違ってきますので、資金計画的には断然有利となります。

また住宅ローンは重ねて利用することはできませんが、ローン完済すれば何度でも利用することができます。

この低金利の住宅ローンを活用することが「ヤドカリ投資」のポイントといえます。

さらに団体信用生命保険(団信)を付加することができますので、生命保険の代わりにすることもできます。

一般的な住宅ローンと不動産投資ローンの金利の目安を下表にまとめます。

ローンの種類 新築物件 中古物件
住宅ローン 0.5%~2.5% 1.5%~4.0%
不動産投資ローン 1.5%~3.5% 2.5%~5.0%

住宅ローン残債があっても賃貸できるケース有

一般的に住宅ローンの残債がある状態で住み替えを行い、前の物件を賃貸物件として用途変更した場合、契約違反となりローン残債の一括返済を求められます。

ただし金融機関によっては、住宅ローン返済中に購入物件を貸出ししてもお咎めを受けない例外的な措置があります。

その条件は、引っ越しをする正当な理由がある場合です。例えば、

  • 勤務先から異動届の通達があり、勤務地が遠方になり、自宅から転勤先へ引っ越しの必要が生じた。自宅を賃貸にしてローン返済をしたい。
  • 子供が増えて家族数が多くなり自宅が手狭になった。広い物件に引っ越しして今の自宅を賃貸に出してローン返済したい。
  • 親の介護が必要となり、親元に引っ越し是ざるを得なくなった。今の自宅を賃貸に出してローン返済したい。

などです。

金融機関の承諾が必要となりますので、事前の確認がいります。

「フラット35」を利用すると、同様の措置を受けられる可能性があります。さらに重ねて住宅ローンを利用できる可能性もあります。

したがって当初から「フラット35」を利用しておくと、後々の選択肢が広がり「ヤドカリ投資」を有利に導くことができます。

様々な税制優遇の対象になる

この投資法は自身が居住するため、様々な減税や補助金などの優遇措置を受けることができます。

「住宅ローン控除」

2019年10月1日より消費税率が8%から10%に引き上げられたことに伴い、政府は増税対策の一環として、「住宅ローン控除」の拡充を行いました。

「住宅ローン控除」は住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、住宅購入者の住宅ローンの金利負担の軽減を行う制度です。

控除額は最大40万円/年となります。控除期間は、2019年10月1日から2020年12月31日までに居住開始できる人に対して13年間となります。

それ以降に居住開始できる人に対しては10年間となります。

主な条件として

①新築もしくは購入した住宅の床面積が50㎡以上であること(戸建て住宅の場合は壁芯、共同住宅の場合は内法)

②住宅が建築された日から取得の日までの期間が20年以内であること。(中古マンションなどの耐火建築物については25年以内)

となります。

「すまい給付金」

消費税率が引き上げられる住宅を新築もしくは購入する人の負担を軽減するために創設された制度です。

住宅ローン控除は、所得税・住民税から控除される仕組みのため、収入が低いと効果が小さくなります。

すまい給付金は、収入の低い人に対して、消費増税による負担の軽減を行うものです。最大50万円が給付されます。主な条件として、

①収入の目安がが775万円以下の人。
②自ら居住する住宅の取得に必要な借入金で、返済期間が5年以上であること。
③新築もしくは購入した住宅の床面積が50㎡以上であること。(戸建て住宅の場合は壁芯、共同住宅の場合は内法)

となります。

家賃収入を得られる

「ヤドカリ投資」は住み替えをしていく投資法です。

次の住宅へ住み替える場合、これまで居住してきた物件を売却しても良いですし、そのまま所有し続けて賃貸物件として貸出し、家賃収入を得る方法もあります。

ただし注意点としては、居住用物件から賃貸用物件へと用途が変更になります。

したがって、住宅ローンを利用することができず、不動産投資ローンへ切り替えを行う必要があります。

また住み替える新しい物件に対して住宅ローンを組む際、以前の物件の負債(不動産投資ローン残債)が加味されるため、融資審査が厳しくなります。

住み替える前に、借入をしている金融機関などに相談し、上記内容が可能か否かの確認を行う必要があります。

「ヤドカリ投資」のデメリット

「ヤドカリ投資」のデメリットには、規模拡大に時間がかかることや法人での投資が不可、税制融合を受けられる物件の制約、売却時の損失の可能性、賃貸経営が困難となる可能性、経費計上不可などがあります。

拡大に時間がかかる

住宅ローンは自らが居住する物件だけが対象となりますので、重ねて利用することはできません。

長期にわたり返済しながらの投資となりますので、拡大には時間がかかります。

法人での投資ができない

住宅ローンを利用できるのは自ら居住する個人に限られます。

したがって法人は、住宅ローンを利用することができず、不動産投資ローンを利用することとなります。

税制優遇は床面積50㎡以上必要

「住宅ローン控除」や「住まい給付金」などの税制優遇は床面積50㎡以上の自ら居住する住宅に限られます。

間取りが1Rや1K、1DKといったワンルームマンションには適合しません。

またマンションの場合、床面積の算定が内法面積となり、壁芯面積より減少しますので注意が必要です。

売却時に損失となる可能性が高い

住宅などの建物は超人気エリア内の立地でもない限り、経年劣化し評価額は下がり続けます。特に新築物件の場合、販売価格の中に約20%前後の経費(会社経費、営業経費など)が上乗せされています。

購入した途端に、評価が20%前後も下落することになります。

したがって、大半の物件がキャピタルゲイン(売買益)を得ることは困難となり、売却損となります。

立地によっては賃貸経営が困難

住み替え時に、これまで居住してきた物件を賃貸物件に用途変更する方法につきましては、「2-4.家賃収入を得られる」において説明しました。

しかし、住宅の立地が最寄駅から徒歩20分以上を要する場合や買い物などの利便性に欠ける場合、入居付けが困難になる可能性があります。

特に最寄駅からバスを利用しないと行けないような立地であれば、入居率は下落する傾向にありますので、賃貸経営は困難を極めることになります。

必要経費計上ができない

自ら居住する住宅の場合、賃貸住宅のように固定資産税・都市計画税や管理費、修繕費、火災保険、借入金利息などの必要経費を課税所得から差し引きことはできません。

またリフォームやリノベーション費用も経費計上できません。

さらに住宅の購入時にかかる仲介手数料や登記費用など、購入時諸経費として購入価格の約7%前後かかりますが、経費計上ができません。

「ヤドカリ投資」は良策なのか?

「ヤドカリ投資」の特徴は、自宅として手軽で手堅く始めることができ、長期間で資産拡大していく投資法といえます。

「ヤドカリ投資」のメリット・デメリット、向いている人・向いている物件などを探りながら、良策か否かを考察します。

メリット・デメリットのまとめ

「ヤドカリ投資」のメリット・デメリットをまとめますと下表の通りです。

 

メリット デメリット
・家賃を住宅ローン返済に充当できる。

・住宅ローンを利用することができる。

(団体信用生命保険付加による生命保険機能)

・住宅ローン残債があっても賃貸できるケース有

・「住宅ローン控除」や「すまい給付金」などの減税や補助金などを受けることができる。

・家賃収入を得られる。

・拡大に時間がかかる。

・法人での投資ができない。

・税制優遇は床面積50㎡以上必要

・売却時に損失の可能性が大きい。

・立地によっては賃貸経営が困難。

・必要経費計上ができない。

「ヤドカリ投資」に向いている人

「ヤドカリ投資」に向いている人は、

①購入当初から自宅を、賃貸物件として貸出すことを想定し、物件選択できる人。
②住宅ローンを完済もしくは完済間近の人で、自宅の将来の活用方法を考えている人。
③現在、賃貸住宅に住んでいるが、家賃がもったいないと感じている人。
④投資リスクをできる限り小さくしたいと考えている人。
⑤市場調査を行った上で、中古物件を安く仕入れて徐々にリフォーム・リノベーションをしながら、賃貸物件や売却物件に仕立て上げることができる不動産投資経験者

などとなります。

「ヤドカリ投資」に向いている物件

賃貸として貸出すことを想定する場合、収益性重視の観点で見ますと、

①都心部よりも地方都市  → 利回りを高く設定できる。
②賃貸需要がある立地   → 最低限の家賃設定(7万円/月~8万円/月)を確保。
③マンションよりも戸建て → 管理費・修繕積立金・駐車場代が不要。
④新築物件よりも中古物件 → 購入時点(築20年以内)での建物評価価格で安く購入できる。

(新築物件には販売経費などが上乗せ)
となります。また自ら居住した後、売却のし易さや居住中の利便性の観点で見ますと、

①地方都市よりも都心部  → 生活や通勤が便利
②戸建てよりもマンション → 売却し易い
③築古物件よりも築浅物件 → 売却し易い

となります。前の物件を賃貸にするか売却するかは、前の物件を購入時に考慮しておくことですが、実際には住み替え後に判断することとなります。

間取り

間取りはワンルームタイプ(1R、1K、1DKなど)が良いか、ファミリータイプ(2LDK、3LDKなど)が良いか、それぞれメリット・デメリットがあります。

それらを下表にまとめます。

  ワンルームタイプ

(1R、1K、1DKなど)

ファミリータイプ

(2LDK、3LDKなど)

メリット ・価格が安い。

・売却し易い。

・賃貸した場合、入居者が付きやすい。

・賃貸した場合、利回りが高い。

 

・住宅ローンを利用できる。

・床面積50㎡以上、築年数20年以内であると、税制優遇を受けられる。

・家族で住める。

・賃貸した場合、入居者の入退去のサイクルが長い。

デメリット ・住宅ローンが利用できない。不動産投資ローンを利用。

・税制優遇を受けられない。

・家族で住めない。

・賃貸した場合、入居者の入退去のサイクルが短い。

・価格が高い。

・売却しにくい。

・賃貸した場合、入居者が付きにくい。

・賃貸した場合、利回りが低い。

 

「ヤドカリ投資」のポイントは金利の低い住宅ローンを利用しながら、税制優遇を受け、住み替えていくことです。

そのため、床面積50㎡以上、築年数20年以内(耐火建築物は25年以内)のファミリータイプの方が有利といえます。

「ヤドカリ投資」は良策か?

住宅ローンを利用することにこだわると、自ら居住し続けないといけなくなり、重ねて利用することはできませんので、投資効率は悪くなります。

また税務上においても、自宅であるがゆえに経費計上することができません。一般的には「ヤドカリ投資」は良策とはいえません。

しかし「4-2.ヤドカリ投資に向いている人」に該当し、気長に手軽に低リスクで不動産投資を行いたい人であれば、適した投資法になります。

まとめ

以上、「ヤドカリ投資」についての流れや狙うべき物件、メリット・デメリットなどの解説をしました。

「ヤドカリ投資」は一般的な投資法ではなく、特殊な投資法となります。したがって良策とはいえませんが、かといって悪いともいえません。

この投資法を採用するのは、向き不向きになると考えられます。

しかし、住替え後の賃貸経営を想定しての投資法となりますので、決して易しいものではありません。購入物件の周辺環境の変化も加味しないといけない投資法となりますので、物件選択にあたり入念な調査が必要となります。

あくまでも自宅を購入する観点ではなく、賃貸物件として入居者目線での観点で物件選択されることをお勧めいたします。

 

 

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