戸建投資

23区内の戸建投資。利回り15%容積率オーバー物件を融資で買えた方法

容積率オーバーの戸建を融資を受けて買う方法について説明します。

23区内で面白そうな戸建を発見しました。

物件のポイント

  • 23区内の一戸建て
  • 4LDK+ガレージ
  • 価格は1000万円弱
  • 想定賃料は月額12万円から14万円
  • 容積率オーバー

 

その売り出し価格が1,000万円なので、利回り15%で回る計算です。

わたしは、戸建の目標利回りを20%としていましたが、東京23区内なので合格点でしょう。

むしろ、築30年未満のそこそこ新しい物件であることを考えれば、なんとしてでも購入すべき物件です。

ただ、現金でも買えるのですが、利回り15%は現金買いにはちょっとつまらないレベル

なので融資で買おうかと思ったものの、これが容積率オーバーの違法建築なのです・・・

そこで、違法建築でも普通に融資してくれる三井住友トラストL&Fに初めての融資打診をすることとしました。

容積率オーバーの違法建築とは?

日本土地には、建蔽率と容積率というものが決まっています。

物凄くざっくり説明すると

建蔽率:一階の面積(建築している面積、建物を上から見たときの面積)

容積率:建物の総面積

私の買った物件は確信犯的容積率オーバー

私の買った物件の土地は、以下の表のようなスペックです。

面 積 約60㎡
建蔽率 50%
容積率 100%

なので、容積率の制限から建物の総面積(延床面積)は60㎡以下でなくてはなりません。

なのに建物の総面積は100㎡を超えています。

となると容積率は

100㎡÷60㎡=166%

となり、容積率の制限(MAX)結構ヤバいレベルの容積率超過です。

設計と施工のちょっとした意思疎通の齟齬で、わずかに容積率を超えちゃいました、なんてかわいいものではありません。

確信犯的な容積率オーバーなのです。

建築したときから意図的に容積率をオーバーしにいっているのです。

 

下に、建築確認時の設定資料を載せます。

小ぶりな2階建てですよね。

これなら、きちんとした適法建築です。

しかし、完成すると、

 

都内で利回り15%物件の間取り。3階建てになっている

当初設計にはなかった三階が出来ています(笑)

 

きっと建設会社が、少しでも大きな建物を建てて、高い値段で売ろうって意図をもってやったことでしょう。

ヤンチャ建築会社なのです。

その証拠に役所に確認したところ、建物の建築確認は実施している(この時点は適法な物件を建てる計画を出したのでしょう)ものの、完工の確認(完了検査)はやっていませんでした・・・

完全に意図的犯行です。

完工の確認すると役所に「計画通りに作ってないじゃないですか(怒)」ってなっちゃうからね。

そんなこんなで、融資の引きにくい容積率オーバーの物件をなんとかして融資を引いて買おうって努力することになります。

容積率オーバーの違法建築は普通の金融機関は融資しない

違法建築は普通の金融機関は融資してくれません

まあ、当たり前ですよね、金融庁の監督下にある銀行は高い公共性が求められます。

金融庁検査があれば、融資のたてつけ(融資する理由)まで、きっちり調べられるので違法建築に融資すること自体がリスクなのです。

さらに、(戸建では支店決裁でしょうが)本部の審査案件になるような大き目の案件の場合、杓子定規に規定を当てはめる審査部からのプレッシャーにさらされてしまいます。

違法建築は銀行員にとって、めんどくさい案件ってことですね。

もちろん、絶対に融資できないというわけではないでしょうが、地主でも上顧客でもない、一見さんのためにリスクを冒す理由がないのです。

そのため、ほとんどの銀行は違法建築には原則的には融資しないって思っておきましょう。

既存不適格ならいけるか

違法建築には銀行は融資してくれませんが、既存不適格と呼ばれる物件ならどうでしょうか?

簡単に既存不敵格を説明します。

建築基準法は年々厳しくなっています。

そのため、昔はOKでも今はダメ

みたいに、現在のルールに合わなくなってしまった建物を既存不適格と言います。

建築基準法を例にしましたが、都市計画だったり消防法の変更によって、現在の規制に合わなくなったケースが全般的に既存不適格といいます。

この既存不適格だと、ゴリゴリの違法建築と比べて金融機関の評価は多少甘くなります。

と言っても、日本政策金融公庫は無理で、都市銀行・地方銀行も既存不適格には融資しません。既存不適格に融資してくれる可能性があるのは、信金・信組が中心となるでしょう。

ただ、わたしの買った物件は既存不適格じゃないんですよね。

確信犯的な容積率オーバー物件です。

ノンバンクなら違法建築に融資する?

そんなこんなで、違法物件にも融資してくれるノンバンクを検討することになります。

まあ、いきなり結論に行くと、ノンバンクなら違法建築でも融資してくれますね。

容積率オーバーとか建蔽率オーバーくらいなら余裕です。再建築不可すら融資してくれますから。

ノンバンクだと

違法建築向け金融機関

  • 新生インベストメント&ファイナンス
  • セゾンファンデックス
  • アサックス

などがありますが、やはり安定の「三井住友L&F(トラスト・ローン&ファイナンス)」を使いたいです。

まあ、ノンバンクの王様ですよね。

一番審査方法に安定感(融資が通るか通らないか事前に大体わかる)あって、借入金が5,000万円こえると、金利が2.9%まで下がるのが良いです。

融資がほぼ通るって分かっているので、融資特約無しで買付を入れる

物件を見つけた夜の話です。

違法物件でも融資が引けるって分かっているので、融資特約無しで買付を入れました。

都内で利回り15%なら速攻で売れてしまうレベルです。

そこで、融資特約無しで買付証明書を不動産屋さんに送りました。

その際に、自分はほぼ100%融資が通るし、金融資産も十分にあるので現金で買うことも可能って伝えることは忘れません。

絶対に買うって伝えることで、一番手を確保することを目指します。

案の定、買付は殺到(ってほどではないかも知れませんが5件ほど集まった)したようですが、確実に買える上に、速攻で買付を出した私が一番手を取れ、購入できることが確実になりました。

三井住友L&F(トラスト・ローン&ファイナンス)の担当者に電話で物件概要を伝える

翌朝、すぐに三井住友L&Fに電話です。

いままで付き合いはない(この時点で初めての物件購入なので当たり前)のですが、知り合いの不動産投資家から新宿支店の優秀な担当者の連絡先を聞いていました。

その担当者の電話番号に電話して「いきなり、すみません~〇〇さんの紹介で電話しました」などと話し始めます。

その後、

物件の価格、路線価、想定利回り、築年数などを簡単に伝えて、

自分の勤務先、年収、金融資産額、副業用の法人あり法人で融資を引きたい、

などと自分の状況を簡単に説明します。

まあ、おおむねポジティブな反応でした。

流石にこのくらいの金額(1,000万円くらい)なら融資をひけるくらいの生活はしてきてつもりです。

その後、物件の資料や自分の収入証明書などを送ると、2日たって、仮審査が通った旨の連絡をもらいました。

その後も本審査がありましたが、仮審査の段階で、物件の要件、属性の要件を満たしているわけですが、よっぽどのことが無い限り落ちません。

案の定受かって、無事融資で23区内利回り15%のゲット完了です。

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