新築投資

サラリーマンが木造新築を建てる場合の建築費、期待できる利回り、おすすめのエリアを解説

新築を始めたいって考えたら、まず木造から始める人が大半じゃないですか?

わたし「ふくふどう」もそうです。まず、木造を研究したいなぁ~って思ってます。

木造新築の場合の特徴、建築費、期待できる利回り、おすすめのエリアを解説します。

木造物件の特徴とメリット・デメリット

昔から造られてきた構造で、神社仏閣・城郭などで高い技術を培ってきました。

中には法隆寺など、1,200年以上も経過している建造物もあります。

徐々に割合は減少していますが、現在でも一番採用されている構造であり、住宅における木造の割合は56.9%です。(※1)

Δ住宅の構造別割合の推移―全国(昭和53年~平成30年)(※1)

ただし、住宅の建て方・構造別割合になりますと、長屋建の木造割合は67.7%、共同住宅は12.5%となります。(※1)

Δ住宅の建て方、構造別割合―全国(平成30年)(※1)

木造物件の階数は3階建てまでとなります。平均寿命は概ね30年ですが、リフォームなど手を加えれば、寿命は延びます。

しかし30年以上経過すると、手を加えずに建て替えるか、新たな物件を買い求める傾向にあります。

次に木造物件のメリット・デメリットを下表にまとめます。

 

メリット デメリット
経済性に優れる 防音性・遮音性は落ちる
狭小地・変形地に対応し易い(軸組工法) 耐火性は落ちる
間取り変更(リノベーション)し易い 耐水性は落ちる
通気性に優れる 気密性は落ちる

 

メリット1:経済性に優れる

他の構造(鉄骨、RC)と比較して、一番建設費用は安くなります。

建材が安くて重量が軽く、基礎にかかる工事費用も比較的安くなります。

毎年かかる必要経費の一部である固定資産税・都市計画税も安くなります。

その分利回りは良くなり、サラリーマンの不動産投資の初心者の場合、始めやすい構造ともいえます。

メリット2:狭小地・変形地に対応し易い

木造軸組工法は、日本古来からの建築工法ですが、狭小地・変形地に対応しての建築が可能です。

また他の構造と比較して、敷地までの道路幅員が狭くても、2トン車での資材の搬入・搬出が可能です。

敷地や道路に対する対応力は高い構造といえます。

メリット3:間取り変更(リノベーション)し易い

主要構造物である、柱や梁の抜き差しが可能となるため、大幅な増築や間取り変更(リノベーション)が可能となります。

メリット4.通気性

住戸内の天井裏や床下の通気性が良くなると、空気循環してジメジメしにくくなり、カビやダニの発生を抑止する効果があります。

建物にとっても換気を良くすることは、長持ちすることに繋がります。

 

デメリット1:防音性・遮音性は落ちる

物件の外部からの音が住戸内に入りやすくなり、また住戸内の音が外に漏れやすい構造となります。

デメリット2:耐火性は落ちる

他の構造と比較すると、燃え易い建材となります。

デメリット3.耐水性が落ちる

ここ数年、台風などの巨大化による豪雨・洪水・強風・津波による災害の甚大化が顕著になっています。特に洪水・津波による水害に対して、木造は弱くなります。

気密性は落ちる

通気性と表裏の関係になりますが、他の構造と比較すると、気密性が落ちます。

特に冬場は、住戸内が寒くなりがちです。

木造新築の建築費

国土交通省が発行する「建築着工統計調査報告」(平成30年度分)において木造坪単価の推移は下表の通りです。

(※2)年々坪単価が上昇しており、2018年時点では55.9万円/坪です。

 

 

木造
2011年 52.2万円
2012年 52.4万円
2013年 53.0万円
2014年 54.0万円
2015年 54.7万円
2016年 55.0万円
2017年 55.3万円
2018年 55.9万円

Δ木造の坪単価の推移(※2)

他の構造と比較すると一番経済的な構造となり、建築価格は安くなります。

期待できる利回り

次に木造建築で期待できる利回りを見ていきましょう。

利回りには、表面利回り・実質利回り・ROI(投資収益率)などがあります。

通常、不動産会社の店頭やWEBサイトに表示される利回りは表面利回りです。

以下のような事例で考えてみます。

【事例】

ある木造アパートを事例として、表面利回り・実質利回り・ROIを計算してみます。条件設定は下記の通りです。

  • 構造・規模:木造2階建て8戸、間取り:1K25㎡
  • 建築価格:5,600万円、建築時諸経費:400万円(建築価格の約7%)、総建築価格:6,000万円
  • 家賃:6万円/戸・月、満室賃料:576万円/年、必要経費:115万円/年(年間満室賃料の約7%)
  • 自己資金:1,000万円、金融機関融資額:5,000万円、金利:3%、融資期間:30年
  • 年間ローン返済額:253万円

表面利回り

表面利回りの計算式は下記の通りです。

注意点としては、表面利回りだけでは、利益が出ているのか否かが不明な点です。

表面利回り= 満室賃料 ÷ 建築価格 × 100(%)

 

事例の場合

表面利回り = 576万円 ÷ 5,600万円 × 100 = 10.3%

実質利回り

表面利回りの計算式に、必要経費(管理費・固定資産税・水道光熱費など)と建築時諸経費(測量費・明示費・設計費・ローン事務費など)を加味した計算結果が、実質利回りとなります。

表面利回りよりは精度が高くなりますが、ローン返済額は考慮されていません。

実質利回りは、全額自己資金で賄えた場合の利回りと言い換えることもできます。

概算で実質利回りを計算したい場合には、必要経費は満室賃料の約20%、建築時諸経費は建築価格の約7%となり、その数値を計算式に入力します。

実質利回り=(満室賃料―必要経費)÷(建築価格+建築時諸経費)× 100(%)

 

事例の場合

実質利回り =(576万円 - 115万円)÷(5,600万円+400万円)× 100 = 7.7%

ROI(投資収益率)

実質利回りの計算式に、ローン返済額を加味した計算結果が、ROIとなります。

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷(建築価格+建築時諸経費)× 100(%)

特に不動産投資において大切な利回りはROIです。損益分岐点(0)が明確だからです。

ROI > 0 : 収支はプラス 、 ROI < 0 : 収支はマイナス

となります。

 

事例の場合

ROI =(576万円 - 115万円 - 253万円)÷(5,600万円+400万円)× 100 = 3.5%

それぞれの利回りの使い方

表面利回り・実質利回りは、建築条件などを色々変えて検討し、あくまでも目安として使用します。

ROIは資金計画(融資額・融資期間・金利)などを色々変えて検討し、決め手として使用します。

 

利回りの種類により、数字は全然違ったものとなることがわかります。この木造物件の投資判断は、ROIが3%以上出ており、投資可能となります。

期待できる利回り

利回りに影響を及ぼすのは、年間家賃と建築価格です。

家賃は大都市中心部であると高くなり、地方都市であると安くなります。

建築価格は上記【事例】の場合、建築価格の基になる木造坪単価は、全国平均の坪単価を使用しています。

大都市中心部になると価格はさらに高くなり、地方都市になると価格は安くなります。

期待できる利回りを一概にはいえませんが、あえて記すとします。

筆者の経験と大家仲間との情報交換に基づくと、大都市部で表面利回り:7%前後地方都市で表面利回り:10%前後となります。

おすすめのエリア、土地の特徴

人口が比較的少ない地方都市だと、入居候補者の母数が小さくなりますので、戸数(2戸~10戸)を少なくして建てるには適しています。

また家賃設定や必要経費を安く設定せざるを得ない地域においても適しています。

さらに木造住宅の特徴の一つとして、3階建てまでとなりますので、高さ制限が厳しく設定されている住居系の用途地域には適します。

逆に家賃設定が高く設定できる地域では、入居者が防音性・遮音性・耐火性・耐震性などを高く要求してきますので、適さない場合が多くなります。

出所
※1 「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」(平成31年4月26日)
総務省統計局
www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

※2 「建築着工統計調査報告」(平成30年度分) 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000830.html

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