区分投資

中古ワンルーム投資のおすすめエリアは?東京近郊在住の場合

中古ワンルーム投資(区分マンションも含む)をしたいと思ったら、まずどのエリアでやろうかなって思いますよね。

そんな人向けに、主に東京近郊に住んでいるサラリーマン向けに、おすすめの投資エリアについて書いてみます。

良いエリアとは?

ワンルームマンションに投資する際、良いエリアとはどんな場所でしょうか?

わたしは、長期的に需要が維持され、かつ供給過剰になっていないエリアと考えます。

福岡とかは九州の人口が集まっていっているので人口動態は強いですが、物件増加速度が異常なのでよいエリアではないですよね。

札幌なども同じです。

この記事で対象にしているのは、関東エリアなのです。

このエリアで代表的な供給過剰エリアは横浜でしょう。

全ての区がそうではないですが、横浜市南区とか明らかにヤバい区がいくつかあります。

そんなエリアは、よっぽど土地勘はない限りは避けたいです。

地方エリアはアリ?

関東在住者にとって、地方の不動産は怖くもあり、魅力的にも見えます。

魅力は何と言っても、利回りの高さですよね。

でも、地方のワンルームマンションを買うのはお勧めできません。

これは人口が減るから、って理由ではありません。

人口だけなら良いエリアはたくさんあります。

地方をお勧めしない理由は、あなたが東京圏に住んでいるからです。

区分から得られるキャッシュフローは小さいものです。

ワンルームマンションから得られるキャッシュフローは、少なければ月2万円、多くても8万円くらいでしょう。

そんなキャッシュフローのために、九州まで行きますか?北海道まで行きますか?って話です。

 

もちろん、純粋に投資って考えれば地方もありでしょう。

だから、自分がどれくらい投資に時間を使いたいか考えて、地方への物件調査や現地確認を厭わないなら、地方もアリだと思います。

 

あくまで、時間効率を考えて、わたしは関東圏での投資をお勧めします。

 

 

東京エリアについて

東京で中古ワンルームマンション投資を行う最大のメリットは入居率が高く、空室の心配が他の地域よりは小さくなることです。

23区全体としては、人口増加が続いています。

しかし利回りは良くなく、言い換えると儲かりません。表面利回りが5%以下のワンルームマンションの場合、オーバーローン・フルローンを利用すると、キャッシュフローがマイナスになる可能性は高くなります。

つまり毎月のマイナス分を給料などから補填する必要があります。

自己資金で購入価格の30%以上出せる人ならば、キャッシュフローも安定しますので、お勧めと言えます。

東京都内ですと、都心3区である千代田区・中央区・港区や渋谷区には、人気エリアが多くあり、不動産評価も下がりにくく、入居率も非常に高くなります。

しかし平均想定利回りは4%~5%と低くなりますので、まとまった自己資金を投入できると、資産形成に役立ちます。

東京と周辺エリアの利回りイメージ

市・区 価格相場 賃貸家賃相場(月額) 表面利回り
千代田区 3,117万円 11.80万円 4.54%
中央区 2,610万円 11.80万円 5.43%
港区 3,317万円 13.50万円 4.88%
新宿区 2,602万円 9.68万円 4.46%
文京区 2,438万円 9.40万円 4.63%
台東区 2,628万円 10.50万円 4.79%
墨田区 2,205万円 10.70万円 5.82%
江東区 2,300万円 10.50万円 5.48%
品川区 2,434万円 9.20万円 4.54%
目黒区 2,877万円 10.20万円 4.25%
大田区 1,905万円 7.90万円 4.98%
世田谷区 2,345万円 8.90万円 4.55%
渋谷区 3,026万円 11.70万円 4.64%
中野区 2,150万円 7.80万円 4.35%
杉並区 2,105万円 8.30万円 4.73%
豊島区 2,003万円 9.00万円 5.39%
北区 2,258万円 8.00万円 4.25%
荒川区 2,142万円 7.80万円 4.37%
板橋区 1,737万円 7.48万円 5.17%
練馬区 1,522万円 7.50万円 5.91%
足立区 1,657万円 6.60万円 4.78%
葛飾区 1,053万円 6.60万円 7.52%
江戸川区 1,608万円 6.80万円 5.07%
八王子市 765万円 5.20万円 8.16%
立川市 1,087万円 6.70万円 7.40%
武蔵野市 2,283万円 8.20万円 4.31%
三鷹市 1,607万円 6.90万円 5.15%
横浜市鶴見区 1,183万円 6.40万円 6.50%
横浜市神奈川区 1,144万円 5.00万円 5.24%
横浜市栄区 2,390万円 6.00万円 3.01%
横浜市港北区 1,454万円 6.30万円 5.20%
川崎市幸区 2,023万円 7.40万円 4.39%
川崎市中原区 2,135万円 7.25万円 4.07%
千葉市中央区 516万円 4.70万円 10.9%
市川市 1,240万円 5.50万円 5.32%
浦安市 2,380万円 6.50万円 3.28%
さいたま市大宮区 1,322万円 6.30万円 5.72%
さいたま市浦和区 2,370万円 5.50万円 2.78%
川口市 1,261万円 6.00万円 5.71%

Δ中古ワンルームマンションの首都圏1都3県主要都市の表面利回り

あえて言うならどこが良い?

ぶっちゃけ、物件次第でどのエリアにも良い物件はあります。

周辺物件より安い物件を探すのが肝心でしょう。

でもあえてどこが良いかっていうと、いくつか面白いエリアがあるので、載せておきます。

豊島区の池袋駅周辺とさいたま市大宮区の大宮駅周辺をおすすめエリアとします。

豊島区の池袋駅周辺

豊島区の池袋駅は巨大なターミナル駅となっており、新宿駅に次いで日本第2位の乗降者数を誇る駅です。

乗り入れている路線は、JR東日本(山手線、埼京線など)、西武鉄道、東武鉄道、東京メトロ丸の内線、有楽町線などがあります。

東武百貨店などの商業施設やホテルなども充実しています。また立教大学が近くに立地しており、学生の往来も多くなります。

池袋駅周辺は山の手にありますので、水害に見舞われる可能性は低くなります。

川崎駅周辺

川崎駅周辺(川崎市幸区)も良いエリアですね。

何と言っても東京への距離の近さが良いです。

昔は治安の悪いエリアでしたが、最近は再開発が進んで、治安も良くなりました。

それでも、ファミリー向けはあんまりおすすめしないですけどね(特に南武線サイド)。

幸区は良いエリアなんですが、治安は川崎区の次に悪いですからね。

あのエリアの子供たちはヤンキーへのあこがれが強いっていうか、不良文化が強いので、大人になったときに不利になりがちなんですよね。

自分が子供を育てたいって思えないエリアでは、ファミリー向け物件の価値も維持できないと考えています。

川崎駅周辺への投資は、あくまで川崎駅の再開発と東京への距離の近さを魅力とした、単身向けワンルーム物件への投資が良いと思います。

さいたま市大宮区の大宮駅周辺

さいたま市大宮区の大宮駅も巨大なターミナル駅となっています。

乗り入れている路線は、JR東日本(東北・上越新幹線、埼京線、京浜東北線、高崎線など)、東武鉄道、ニューシャトルがあります。

政令指定都市の中心部であるだけに、業務機能や商業施設も充実しています。

大宮駅周辺も水害に見舞われる可能性は低くなります。

東京圏以外への投資

関東以外のエリアも投資的にはアリ(距離の遠さを考えなければ)なので、おすすめエリアを書いておきます。

大阪

大阪で中古ワンルームマンション投資を行うメリットは、東京同様に入居率が高くなる点です。大阪市全体としては人口増加が続いています。

販売価格も東京よりは、約20%前後安くなりますので、利回りも東京よりは若干高くなります。

大阪市内ですと、北区・中央区・阿倍野区・天王寺区には、人気エリアがあり、不動産評価も下がりにくく、入居率も高くなります。

平均想定利回りは、5~7%と比較的低くなりますので、ある程度の自己資金を投入できると、資産形成に役立ちます。

その他

横浜・名古屋・京都・神戸・福岡などの政令指定都市の中でも、人口増加都市と人口減少都市の区別が明確になってきています。

政令指定都市や地方都市でワンルームマンション投資を行う場合には、さらに区レベル・町レベルまで細かく人口動態を調査する必要があります。

市町村のWEBサイトや統計調査報告書を閲覧すると、町・丁目レベルまで細かく人口動態を調査することができます。

大都市の中でも、人口流入よりも人口流出の方が年々増加している地域があります。

その様な地域では、空室率が高くなる可能性がありますので、購入を差し控えることも必要です。

中古ワンルームマンション投資を行う場合、大都市と地方都市の各指標の違いを比較しながらの判断が必要です。

どちらが良い悪いは一括りでは言えませんので、個別の物件ごとの入念な調査結果に基づく判断が必要です。

 

利回りの種類 地  域
大都市中心部 地方都市
表面利回り 8.5% 10%以上
実質利回り 7%以上 8%以上
ROI(投資収益率) 2%以上 3%以上

Δ利益を出す中古ワンルームマンションの利回りの目安

 

地域 販売価格 利回り 空室率
大都市 高い 低い 低い
地方都市 安い 高い 高い

Δ大都市と地方都市の中古ワンルームマンションの各指標の違い

まとめ

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットやリスクなどの説明を行いました。

それらに基づいての戦略的な購入・売却を計画し実行すると、投資成功の確率は格段に上がります。

不動産投資を検討する上での優先項目は、第一に立地、第二に価格・築年数、第三に利回りです。

ここで一番失敗しやすいのが、利回りの見誤りです。

表面利回り・実質利回りだけでなく、ROI(投資収益率)まで検討し、購入されることをお勧めいたします。

また条件設定に基づいて首都圏の人気エリアを外した「おすすめエリア」の選定をしました。ワンルームマンションの分譲開発はとどまることを知らずに後からどんどん供給されます。

それらが将来に亘り全て競合物件となりますから、購入する物件は他の物件に勝る条件を有さなければなりません。

「おすすめエリア」は表面利回り・災害・交通の利便性という3つの条件を兼ね備えた立地となります。

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