戸建投資

廃墟不動産投資家になるメリットとデメリット

廃墟をよみがえらせ、高い利回りをたたき出す「廃墟不動産投資家」は人気がありますよね。

youtubeで不動産関連の情報発信している人は、廃墟よりの人が多いです。

少ない資本で出来て、しかも利回りが高いのでインパクト強くて、情報発信向きですよね。

わたし(ふくふどう)も、楽待でエリア的にも悪くない廃墟を見つけたので、問い合わせしてみました。

廃墟概要

  • 楽待に掲載
  • 価格10万円
  • 土地値:固定資産税評価額ベースで2,000万円超
  • 築48年
  • 状態:近づくな危険(屋根が落ちてくる)
  • 場所:千葉県我孫子市のそこそこ良いところ

こんな感じです。

https://www.rakumachi.jp/

屋根がヤバいのでリフォーム代かさみますが、土地値がでる(実際は擁壁物件のため2,000万円の価値は当然ない)のと、リフォーム代入れても高利回りで仕上がりそうだったので、問い合わせました。

しかし、業者さんは「すでに20件以上買付証明書貰ってます。今から出されても、多分無駄になっちゃいます」とのことでした。

残念、廃墟人気ありますね。

廃墟不動産投資のメリット

廃墟不動産投資のメリットは何と言っても、安い価格で購入できるってことですよね。

マイホームで買う人は廃墟を買わない

物件はボロボロなんでマイホーム目的で買う人は、競争相手になりません。

自分の夢のマイホームで廃墟を選ぶ人って普通いないじゃないですか。

それがおいしいわけです。

なぜかと言ったら、マイホーム目的で買う人は、住宅ローンっていう低利で誰でも借りられるローンで買ってきますので、高い値段で買付を入れてきます。

なので、実需筋と競合する物件は高い値段になってしまいます。

なので、マイホームとの競合が避けられるのは、廃墟不動産投資の大きなメリットです。

不動産投資家も廃墟を買う人は少ない

不動産投資家も廃墟を買う人は一部です。

リホーム代が想定外に必要だったりすると実質の利回りが下がるから手を出しにくいんですよね。

サラリーマンの初心者不動産投資家じゃ、怖いし、手間がかかりそうだしで投資対象外にします。

だから廃墟に特化した不動産投資家しか手を出しません。

 

めんどくさいしね。

そのめんどくささを乗り越えた先にあるのが、廃墟不動産の高利回りってことなんです。

 

廃墟不動産投資のデメリット

デメリットはメリットの反対なので、すでに説明した部分もありますが、ちょっと説明します。

廃墟系を持っていると、優良金融機関からは融資が出にくい

わたしが実際に上位地銀(千葉銀行)に言われたことがあるんですが、耐用年数切れの物件を持っていると、その物件は資産としては見れない、ただその物件を買った借金だけをマイナス評価するって言われています。

普通なら、土地値とか固定資産税評価額を資産として見てくれるんで、借金があまりない状態(もしくは資産の方が多い状態)って見てくれるわけですが、上位金融機関はこうした耐用年数切れの収益物件に厳しい見方をする場合があります。

有名な富山のポールさんはぼろ物件を土地値以下で大量に買って銀行評価を良くしたって話がありますが、それは耐用年数切れでも評価する金融機関が相手だったからってことでしょう。

相手が千葉銀行なら融資は引けなかったはずです。

そんなことで、もし将来、上位金融機関を相手に融資を組み立てたいって人は、廃墟系は避けたほうが良いでしょう。

リフォームコストの見積もりが大事

廃墟系は経験が無いとリフォームにいくらかかるか、よくわかりません。

柱や梁だけ残してスケルトンリフォームするのか、内装と水回りだけでいけるのか、など正確にリフォーム代を予想する必要があります。

リフォーム代にいくらかかるか分からなければ、物件価格がいくらなら安いのかってのがよくわからないですからね。

そのため、リフォーム代の正確な見積もり、安くリフォームをやってくれる業者との付き合い、など築古不動産投資の経験が要求されるでしょう。

廃墟の入手方法

実際に廃墟不動産投資をするためには、廃墟を手に入れる必要があります。

廃墟の入手方法を説明します。

収益不動産ポータルサイトで探す。

楽待、健美屋、不動産連合体など収益不動産ポータルサイトで探す方法があります。

収益系不動産サイトだと、利回りを高く表示できるので、廃墟系を載せる場合があります。我孫子駅徒歩圏で10万円って物件も楽待で見つけました。

手数料が安いから、収益不動産業者は取り扱わないんじゃないのって思うかもしれませんが、意外と載せているケースもあるんですよね。

業者からしたら、これをきっかけに不動産投資家との付き合いが増えるかも知れませんから、長期的にはメリットがあるって考えです。

実需系サイトで探す

実需系は基本的にはちゃんとした戸建を載せるのですが、たまに100万円を切るような物件も載っています。

自分で住むために買う人はいないのですが、最近は投資家が実需系サイトから物件を探すので、業者も載せるようになっているんでしょうね。

空き家のオーナーに直接連絡する

廃墟系の不動産投資家は、空き家を見ると登記簿謄本をとって、持ち主に直接連絡する人がいます。

このパターンは、地方だとタダ同然で戸建がもらえるケースも多いです。

逆にお金をもらって、物件ももらうってパターンもあるくらいです。

関東圏じゃ難しいですけどね。

田舎がうらやましいです。

 

また、空き家の持ち主から借りるって手段もあります。

空き家の持ち主は持てあましているはずですから、格安で貸してくれるケースが多いです。

固定資産税を補えるくらいで貸せれば、先祖からの土地を守れる、みたいな地主さんもいるので。

そんな人から物件を借りる場合は、賃料は、リフォームが終わって転貸出来てから発生するって契約にすれば安心です。

自分が家賃を受け取ってから、その一部で賃料を支払うことにすれば、損しにくいですからね。

まとめ

廃墟系不動産投資家になる方法をご紹介しました。

なかなか面白い投資手法ですよね。

融資が引きたいくない人、ブラックになっていて融資が引けない人など、現金買いで爆発的な高収入を上げる廃墟系は面白いかも知れません。

あとyoutubeで情報発信する人にも向ていますよね、見ていて面白んで。

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