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三井住友トラストL&Fで初めて融資を受けると必要な書類と面談で聞かれること

三井住友トラストL&F(通称:トラスト)で初めて不動産融資の面談を受けたので、注意点をまとめます。

  • 初めての融資を三井住友トラストL&Fで考えているけど、流れが不安
  • 三井住友トラストL&Fの面談って実際どうなの?

そんな人向けに、なるべく詳しく三井住友トラストL&Fの面談内容と対策を説明します。

新宿支店を訪問!担当者は美人女性

三井住友トラストL&Fの新宿支店を訪問した。

会社は有給で休んで、午前中に必要書類を収集(必要書類のリストは後で述べる)、午後三時に訪問した。

新宿支店は新宿ビルディング(ここは新宿駅西口を出て2分程度、すぐだ)の6階、エレベーターで上がると、無人の待合室に呼び出し用の電話があった。

ここで小さなミスをした。

呼び出し用の電話で1番と2番のどちらかを選んで呼ぶ出すシステムだが、ぱっと見て自分がどちらを使えば良いかわからなかった(自分の担当者が1番か2番かわからなかった)。

  • 1番は営業第一部:住宅ローン、個人向け収益物件
  • 2番は営業第二部:不動産会社向け事業ローン、法人顧客向け

「自分の法人なんて個人の資産管理法人(のようなもの)なので1番かな」、「でも一応は法人だし説明に忠実に選ぶなら2番かな」などと考えながら、結局のところ2番を選択。

電話して担当者を呼び出したところ、電話を受けてくれた方は一瞬の戸惑いの後、担当者を呼び出してくれた。

担当者は30代前半と思われる美人女性。

名刺交換すると、「三井住友トラストL&F 営業一課」の文字が・・・

まあ、そうだよね・・・個人みたいな小規模法人は営業一課を呼び出せばよかったみたい。

大事なこと:初めて三井住友トラストL&Fの新宿支店に行く人は、必ず営業一課を呼び出しましょう。

面談でまず聞かれたのは、所有法人の業務内容・状況

ここは個人で借り入れる予定の人は無関係なので、軽めに読み飛ばしてほしい。

最初に話題になったのは、法人の事業内容と業績動向だ。

自分が持っている法人は、不動産投資をしておらず、まったく別の事業を営んでいる。

そのため、その事業内容を説明する必要があった。

かなり高収益(売上規模は小さい)なので、興味深く聞いてもらった。

一方で業績の説明をするのが心苦しい。

何故かといえば、今期売り上げが激減する予定だからだ。

もちろん正直に申告。

「今期は売上が半減しそうです」と・・・(実際は半減でもサバ読んでくらいで、三分の一くらいになりそうなのだが)

「だから、サラリーマン属性で融資の可否を判断してください」と伝えた。

かなり下手に出た言い方をしたが、8割融資の内定が出ていることと、まだ借入がないこと、自分の属性などから、この金額(800万円)くらいなら落ちるわけがないと、心の余裕は保っている。

三井住友トラストL&Fの担当者も「基本はサラリーマン属性と物件評価で行うので大丈夫です。事業内容を把握したいだけですので」

と、法人の業績動向はそこまで気にしていない様子だった。

三井住友トラストL&Fの不動産融資は、資産管理法人(同社の基準では売上高1億円以下)にしか行わない。そのため、基本は個人の属性と物件に投資するという形になるのだろう。

大事なこと:三井住友トラストL&Fは法人の業績動向はそこまで気にしない(ただ大幅な赤字や保有不動産がうまく稼働していない、などのケースは危険だろう)

必要書類の授受と預金額の確認

次は、面談時に必要な書類を受け渡した。

半日駆けずり回ってやっと集めた書類の束を机に出す。

必要な書類リスト

運転免許証、健康保険証
法人の印鑑証明書
個人の印鑑証明書
住民票(世帯全体分、続き柄はあり、本籍地省略、マイナンバー省略)
法人の納税証明書
確定申告書(確定申告していなければ、課税証明書)
決算書
試算表
源泉徴収票
給与明細
預金通帳
借入金の返済予定表や明細
契約書
重要事項説明書
建築確認関係書類
修繕履歴
公図、地積測量図、建物図面、登記簿謄本

金融資産のエビデンスチェック

金融資産については、事前相談の際に申告している貯金額や有価証券(株式など)を本当に持っているか確認された。

「通帳を見せる」ことで本当に持っているか証明する形だが、自分が使っているメイン金融機関は、三菱UFJ銀行と楽天銀行である。

  • 三菱UFJ銀行はeco通帳であるため、紙の通帳がない
  • 楽天銀行はネットバンクのため、紙の通帳がない

という状況だった。

ただ、どちらもネットからのデータ打ち出しを三井住友トラストL&Fの担当者に見せるだけで十分だった。

ただ、注意しなくてはいけないのは、「銀行のwebサイト(ホームページ)にログインして、内容を確認させてほしい」といわれること。

たぶん、通帳の偽造などで金融資産を偽増殖させることへの対策だろう。

自分は見せろと言われる可能性を感じていた(両銀行ともネットからのデータの打ち出ししかもって行っていなかった)ので、ワンタイムパスワードの機器などをもって行っていたため対応できた。

これについては、三井住友トラストL&Fが事前に渡してくる「面談時必要書類一覧」には載っていないので、要注意だ。

ただ、持って行っていない場合はどうなるのか?と質問したところ、後日(金銭消費貸借契約を結ぶ際など)見せればよい、とのことだった。

大事なこと:金融資産については確認されるため、嘘はつかない。

賃貸経営についての質問はあるのか?

面談に行く前は、購入する予定の不動産について、かなりいろいろと質問されるのではないかと警戒していた。

本当に賃貸経営をうまく回せるのか?って観点の質問をいろいろされるのではないかと考えていたのだ。

だから、周辺の賃料相場、人口動態、エリアの住環境、客付け不動産会社の反応など準備はしておいた。

ただ、結論としてはこの手の質問はほとんどなかった。

会話の中で「なんでこの不動産を選んだのですか?」みたいに少し聞かれたくらいだ。
やはり三井住友トラストL&Fは不動産の担保評価と共同担保、借りる人の属性を主な評価対象としているのだろう。

大事なこと:賃貸経営に関する質問はほとんどなし

今後の不動産投資の進め方

今後の不動産投資をどのように進めていくかについて質問があった。

「普通に買い増していくつもりです。エリアは東京近郊を想定。利回りは最低でも表面で10%」などと回答。

トラストの物件の好みとも合っているようで、納得しているような反応だった。

こちらからも
「今回の話がうまく行ったとして、次に借り入れのご相談をするのは、すこし返済実績を積んでからのほうが良いのですかね?」などと質問。

それに対しては、
「借入がほとんど無いので、間をあけていただく必要はありません。またご相談に来てください」と前向きな回答だった。

大事なこと:借入がパンパンじゃない人は、連続してトラストに相談しても問題なし。

まとめ

面談は大体こんな感じでした。

あんまり厳しい質問はないですね。

普通に答えられる範囲内で、「おかしい人」って思われないようにすれば大丈夫です。

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