今、鉄骨築15年の出し値4000万台9%の物件を検討しています。
一応35年9割で組めるのですが、シャッター商店街付近の近隣商業地域に容積率フルで建っているため、解体費と土地値が大体等価となり資産性が皆無で積載が割れまくっています。
このようなババ抜きのババみたいな物件を下落局面で抱いて最悪握り続けるとしたら、どのくらいの利回りが適正と考えられるでしょうか？
本件、仲介の手持ち客のベテラン大家への信金信組の融資が最高3000万までしか伸びず、私の所に10%3600万くらいでいけるかもという感じで話が回ってきました。
今3000万台前半で指値するか、買わないか悩んでます。
なおAD3のエリアながら、頑張れば満室運営は可能な感じなのと、現行賃料は割安でこれ以上は下がらない感じです。
危険な香りがしますが、それでも投資初期の蛸足キャッシュって魅力的なんですよね、、、
ギリギリあるかなというラインで、12%で指値入れたら試合終了しました。私も買えないと思いました。結局10%いかない金額でベテランのサラリーマン大家さんが攫っていきました。自己資金一千万に共担、金利3%弱です。問い合わせた物件のトレースを続けてると、こういう場面を何回も見てると、私の感覚がおかしいように思えてきたので相談した次第です。絶対額の安い戸建ても同じような感じがしました。
こんばんは！
AD３の地域で土地値がなく解体費が割高な鉄骨はかなり厳しめに見る必要があり、私は18％程度を考えると思います。
特にAD３のエリアは供給過剰エリアであり、今後世帯数が減少していくといまはADで埋めれても今後埋めれない可能性もあります。また比較的築浅ですので、その地域の平均的な所得層が住むのではと考えており、マイホームや転勤などでの比較的短期退去も考えられると広告費の負担は大きくなります。個人的に広告費が高いならボロ戸建とかボロ生保アパートみたいなのなら割に合うのではというのが私見です。
また現実的に18％で購入は厳しく、より高値で買う投資家はたくさんいると思いますので、この価格だと買えなく見送ることになると思います。
