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初めまして。

大津カイジさんの楽街でのコラムを読み、触発されて戸建て投資を現在検討中の者です。

私自身の投資状況・背景を踏まえて、お手数ですがアドバイスを頂けないでしょうか。

東京都内住みの会社員、既婚・子供二人、29歳です。

私は本業の絡みもあり、現在中古区分ワンルームマンション投資を4戸(5戸目を来年3月に決済予定)所有しております。保有物件情報:

1戸目

2016年購入 東京都文京区 都営地下鉄駅徒歩4分 20.21㎡ 1K SRC造 竣工:2001年

残債:約1,250万円 月収支:-25,924円 借入先:日本公庫 金利:0.61%

ローン年数:残12年

2戸目

2018年購入 東京都世田谷区 京王線駅徒歩5分 21.16㎡ 1K RC造 竣工:1995年

残債:約790万円 月収支:+17,055円 借入先:西部信用金庫 金利:2%

ローン年数:残26年

3戸目

2019年購入 東京都大田区 京浜急行本線駅徒歩8分 25.06㎡ 1K RC造 竣工:1992年

残債:約620万円 月収支:-4,631円 借入先:日本公庫 金利:0.78%

ローン年数:残12年

4戸目

2020年購入 東京都千代田区 都営地下鉄駅徒歩5分 22.22㎡ 1K RC造 竣工:1998年

残債:1,300万円 月収支:+16,166円 借入先:日本公庫 1.0%

ローン年数:残20年

合計収支:+2,666円/月 +31,992円/年

5個目

2021年購入予定 東京都 JR山手線駅徒歩8分 63.7㎡ 2LDK RC造

竣工:2021年 残債:5,600万円 フルローン 月収支:+7~8万円(予定)

借入先:1.25%(固定)

固定資産税は各物件約3~5万円程度ですが、確定申告時の所得税還付にて補う予定です。

全て自己資金は投下しています。

購入価格が安いため、現時点でも売却すれば自己資金+売却益分は戻ってくると思います。

楽街コラムではワンルームマンションに対して、否定的な意見も多いですが、

私が選んだ理由は、物が長持ちし、修繕や賃貸リスクが少ない事と、業者さんと交流があり、相場より安く物件を変える術があったからです。

後は以前、自分自身がよく分からない投資(仮想通貨)をして、失敗した経験があり、絶対に損しない自信があるものにのみ積極投資しようと決めていました汗

ファミリー物件に関しては、私の状況でローンを組めるだけ組もうと考えた時に最終手段がファミリーしか残っていませんでした。ファミリー物件については賃貸市場などは考察したつもりですが、まだ未知数です・・・。

所有物件の今後ですが、単純にローン年数が短い2物件は42歳で完済するので、その後2物件も繰上返済で完済し、家賃収入手取り25万円程度を受け取ろうという考えでした。

ファミリーの+収支分は固定資産税引いて70~80残る予定なので、キャッシュとして残していくつもりです。

売却は基本的に考えておりません。

大津カイジさんは以前に所有物件のお手伝いしてくれた読者様が野獣先輩をきっかけに大阪で1Rマンションを所有していた事に対するコラムを書かれていましたが、この持ち方を見てどう思われますか。本音の意見を頂けると助かります。

私は色々なコラムを読み進めていく中で、ワンルームマンション投資に使った自己資金があったのであれば、もっと不動産投資の規模を拡大できたのではないかとも思っています。

私の目的を考えても、もっと効率よくCFが稼げたのではないかと・・・。

ずっと、悶々としており、何か手段があれば投資をしたいと考えていました。

そこで、大津カイジさんのコラムに出会いました。

元々、不動産投資はしばらく打ち止め(総借入:自宅合わせて1憶5千万円、自己資金はファミリーのインテリア付け、諸費用、1Rの購入自己資金でほぼ使い切りました)だと思ってたところでした、

今後は自己資金を貯めてから、アパート投資へ挑戦と考えていたところに、中古戸建投資を知りました。

少額の自己資金から始められ、短期間で回収ができるということに非常に魅力を感じました。早速、物件を検索を始めましたが、

ネックがいくつかあります。

・自己資金が500万円も出せないため、1件目からフリーローン 4.7%の高金利での鉄骨渡りになる

・住まいが東京のため、投資エリアが千葉・埼玉になるが、土地評価が高いエリアだと、金額が1,000万円を超える。

・価格を抑えて、利回りの観点だけで言えば、千葉の海岸エリアはレジャーのセカンドハウス利用の需要があり、いいのでは?と考えているが、土地の値段が非常に安い。 0.7万円/㎡程度で土地だけの評価で見た時に、大津カイジさんがコラムで書いていた計算方法で解体費などを考慮すると0になってしまう。

上記の状況で非常に悩んでおります、積算を無視して、利回りだけで検討を進めるのはありでしょうか。大津カイジさんが関東エリアで始めるとしたら、ポイントはありますか。

それそも、高金利・自己資金が無い状況で挑むのは無謀でしょうか。

戸建て市場はレッドオーシャンだという記事も見ますし、大人しく自己資金を貯めた方がいいのでしょうか。。

現在、楽街のHP上では、この2物件が気になっています。

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/chiba/dim1004/1982399/show.html

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/chiba/dim1004/1973207/show.html

フリーローンで始めますが、短期で完済して家賃収入の基盤が作れればと思っています。

長くなりましたが、お時間のある際にアドバイス頂ければ幸いです。

宜しくお願い致します。

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大津カイジさんのコラムページから飛んできたため、
書き方が限定されてしまいましたが、
どなたでもご意見頂けると助かります。
よろしくお願いいたします。

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